October 25, 2011 / 3:57 AM / 8 years ago

美国放宽抵押贷款再融资计划条件 拯救楼市于水火

* 监管机构放宽政府再融资计划

8月23日在凤凰城拍到的建设中的新房。 REUTERS/Joshua Lott

* 取消对合格贷款的"贷款与价值比率"限制

* 联邦住房金融局寻找办法鼓励放款机构参与进来

路透华盛顿10月24日电---房贷金额高于房屋价值的美国房主周一获得新的援助,政府放宽再融资计划条件,或惠及100万借款人.

联邦住房金融局放松了住房再融资计划的条件,该计划旨在协助那些按时缴纳贷款,却无法获取再融资的负资产借款人.联邦住房金融局负责监管抵押贷款融资机构房利美FNMA.OB和房贷美FMCC.OB.

"这是重要的举措,将帮助更多房主以较低利率进行再融资,为消费者省钱,让他们有更多钱用于消费,"美国总统奥巴马在遭止赎危机重创的拉斯维加斯发表讲话称.

此项改革是政府拯救低迷楼市的最新举措,但或许只能覆盖到全美1,100万这类借款人中的一小部分.

此前政府支撑楼市帮助借款人的诸多尝试都未见成效,官员们为此倍感沮丧.

联邦住房金融局称,正取消禁止抵押贷款超过房产价值125%的借款人参与政府房贷可负担再融资计划(Home Affordable Refinance Program,HARP)的规定.该计划是帮助借款人获得房利美和房贷美担保的再融资贷款.

联邦住房金融局还采取措施扶持房主筹借更短期贷款,并鼓励更多银行参与该计划.

浏览美国房屋销售及价格图表,请点击:(link.reuters.com/xaq93s)

欲查阅房贷违约纪录,请点击:(link.reuters.com/cyq93s)

奥巴马政府认为,降低抵押贷款支出,是提高民众在其它方面开支能力,进而扶助经济复苏的一个途径.

联邦住房金融局提到,期望重点针对2004-2008年发放的贷款,当时签订的抵押贷款利率普遍超过5%.而目前30年期固息抵押贷款利率徘徊在略高于4%的水平.

"此类纾缓举措不是万能药,但可推动我们走上利用楼市相关刺激措施提振美国经济的正确方向,"摩根士丹利抵押贷款研究副总裁Janaki Rao认为.

美国白宫预计,根据该计划开展再融资,平均每个家庭每年可节省高达2,500美元.

抵押支持证券(MBS)的投资者曾预料该计划会作出调整,但还是对调整的范围,以及房利美和房贷美发放的住房贷款成本大幅下降感到意外.

**奥巴马政府大力推动**

由于政治僵局正妨碍美国推出化解楼市危机的法案,奥巴马政府敦促联邦住房金融局将HARP计划扩展至更多借款人.但该监管机构行动谨慎,担心此举给房利美和房贷美带来太多风险.

"这是对房利美和房贷美正承受风险的适当平衡,对美国纳税人而言亦是如此,"联邦住房金融局代理局长Edward DeMarco在一个记者电话会议上表示."这让HARP计划惠及更多民众."

美国政府在2008年9月接管了房利美和房贷美,因他们支持的抵押贷款损失激增.这两家美国最大抵押贷款融资机构迄今已获得1,410亿美元的纳税人资金援助.

美国一位议员在本月稍早会见DeMarco後表示,预料扩大後的HARP计划可拯救多达60万-100万的抵押贷款者.

白宫因过度吹嘘救助楼市的努力而一直饱受批评.当HARP计划在2009年3月出炉时,白宫曾预料可帮助500万借款人,但迄今通过该计划获得再融资的房主不到89.5万.

美国住房和城市发展部长杜诺文指出,该计划"只是拯救美国楼市总体战略的一部分."他透露,下一步将是寻找恰当方式出租、销售或处置止赎的房屋,因止赎房屋正拖累本已疲软的楼价.

鉴于楼市正妨碍美国经济全面复苏,一些美国联邦储备理事会(美联储,FED)官员已表示,美联储应考虑买入抵押债券以压低借款成本.

**改变诱因**

为了鼓励银行参与修订後的计划,联邦住房金融局转而提供银行保障,如果随後出现承销问题,银行可免于被迫回购债券."在所有的障碍之中,这个可能是最为严重的,"美国国家经济委员会主席斯珀林表示.

此外,银行还仅需核实借款人偿还了最近六次抵押贷款,而且在大多数情况下,他们无需进行评估.

联邦住房金融局表示,对于以较短天期贷款进行再融资的借款人,房利美和房贷美也将免除特定费用,旨在刺激屋主更快还清欠款.

摩根士丹利的Rao表示,尽管这些变化会有帮助,但不太可能引发一轮大规模再融资"风潮".

许多分析师辩称,鉴于楼市正令经济复苏承压,需要采取更大胆措施.

路透专栏作家、前美财长萨默斯曾表示,需要的是贷款本金减记,并大规模向愿意提供房屋出租的投资者出售止赎物业.

"随着独立监管机构提出有建设性的途径,今起六个月内应该能实施好上许多的政策,"他写道."在可行的政治视域内,没有其他什麽办法能够如此卓有成效地推动美国的经济复苏."(完)

--编译 艾茂林/肖群英/梁睿雪;审校 程琳/张明钧

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