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香港房地产:综合发展区项目普遍存延误,料冻结10万个住宅--港大研究

路透香港1月12日 - 香港大学房地产及建设系周二公布的研究发现,香港的"综合发展区"项目普遍存在延误情况,估计冻结多达10万个潜在住宅供应;倘若将"综合发展区"的非住宅项目改为住宅,料可额外提供多达10万个单位。

港大房地产及建设系讲座教授邹广荣在发布会上指出,研究的发现并未确定发展商延误项目的真正用意;虽然发展商拖延项目发展会带来成本,但同时他们能因此有更多时间,因应市场需要作出最适当的设计及项目推出的时间,以争取更多的利润。

"土地有如股票的认股权证,...(认股权证)到期日愈长,价值愈高...所以发展商在得出最佳的项目设计及最佳项目推出时间前,宁愿一直持有土地。"他称。

"综合发展区"与其他分区发展的分别在于,发展商在提交规划申请时必须一并呈交"总纲发展蓝图"(MLP)。这程序要求申请人拟备有关环境、社区、交通、排水/排污和古蹟文物影响评估的报告,并需交予各专家部门审批。

港大房地产及建设系的研究,以两年时间详细分析1990年1月1日至2014年10月底的25年间,全港355个综合发展区项目,发现已获批准包含住宅的项目中,已竣工及入伙的仅有65个,即约四成半它们从取得首次规划申请许可起计算,平均要花八年时间才建筑完成,而最长要17年才完成。

这25年间,综合发展区落成的住宅单位数目有10.23万个,相等于获核准兴建住宅发展项目单位数量(约20万个)一半。

研究并发现,发展商重复申请修改发展图则的情况普遍,其中有80个发展项目,它们从取得首次规划申请许可起至最后或最近一次提交修订申请,历时超过10年,部分尚未完成。现时官地买卖契约一般规定买方须于三年内完成建屋发展,从这角度看,综合发展区的建屋进度远低于合理标准。

1990年至2014年期间被列为"综合发展区"的土地面积有724公顷,扣除已竣工的278公顷,有高达446公顷土地未有及时发展,相等于最近政府公布2004/05至2012/13年卖地总面积190公顷的两倍多。研究团队推算,除已批核作住宅发展的用地,部分商业及露天储物场用地如更改作居住用地,未发展的综合发展区用地可提供的私人住宅单位数目可达10万个。

领导研究团队的港大房地产及建设系教授黎伟聪表示,发展商在与政府商讨补地价时往往需要较长,此外,很多时发展商因项目一些轻微的改动,例如将项目由大面积单位改为小面积单位,因而须更改总纲发展蓝图,造成延误。

"综合发展区住宅项目的楼价比其他类型住宅为高,而从城市规划角度,这产品也是较理想,但是否值得(延误项目)这样做呢?代价是时间。"他说。

香港政府近年积极物色土地增加房屋供应,冀长远能稳定楼市,但运输及房屋局局长张炳良早前承认,政府在寻找可发展土地方面,面对很大的挑战,虽然未来数年公私营房屋供应量均会较以往增加,但在整体房屋土地供应方面仍有一定落差。

港大的研究指,目前的情况,在善用土地资源的角度并不理想,有需要改善制度以提高私人房屋供应的效率及效用。

研究团队建议,除了因政府要求及能为社会带来明显的规划益处外,向于获批许可后又重新提交申请总纲发展蓝图的项目作额外征费;城规会可考虑让发展商在更改已获批准的总纲发展蓝图上有更大的灵活性,避免要重新通过整个评估程序,亦可把总纲发展蓝图的格式标准化以减省文书工作。(完) (记者 梁慧仪; 审校 张喜良)

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