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深度分析

调查:中国楼市加速升温但政策收紧助踩刹车 今年房价涨幅料收至4.8%

路透北京9月29日 - 后疫情时期中国经济保持向好之势,房地产市场运行亦强于预期,但7月以来中央频发从严调控之声,并推出针对房企的融资新规,将在一定程度上抑制楼市表现,参与路透最新调查的分析人士预计,今年房价涨幅有所收窄,明年上半年续放缓,房地产成交基本持平于去年。

资料图片:2015年8月,深圳市区高层公寓楼。REUTERS/Bobby Yip

此次调查对房价、成交和投资的预估均优于前次,反映出楼市韧性十足,然而随着“三条红条”威力逐渐显现,高负债的房企未来将加大促销力度并放慢投资脚步,楼市热度将有所回落。

13家接受调查的分析机构对2020年住宅均价的预估中值为上涨4.8%,高于前次调查的3.75%,11家对2021年上半年的预估中值为上涨3%(与前次调查一致)。对2020年房价变动预测从持平至9%不等,对2021年上半年的预测区间在-2%到7%。

路透根据国家统计局数据测算,今年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.8%。而2015、2016、2017、2018和2019年的12月房价指数同比增速分别为1.8%、13%、5.4%、9.7%和6.6%。

“进入下半年,中央对房地产调控的表态愈加严厉,热点城市楼市调控政策接连加码,”中国指数研究院常务副院长黄瑜预计,在“房住不炒”定位指导及地方调控动态跟踪下,全年房价运行将以稳为主。

她指出,当下房地产市场的平稳发展在宏观经济中的作用举足轻重,未来部分地价、房价出现过快上涨的城市,其调控政策也将有所跟进,限售、限贷升级亦或在财税政策上发力;部分市场仍处在恢复通道的城市,短期仍将从购房补贴、人才落户等方面进一步激发市场活力。

本次调查显示,多数受访者认为今年房价仍会上涨,但增速较去年放缓,明年上半年涨幅续收窄。

对于推高房价的因素,他们多提及经济呈现向好之势,货币政策适度宽松,土地市场回暖地价上升,成交结构变化(一二线增多三四线减少);但下半年对房企融资的政策收紧,地方调控加码,均限制房价涨幅。

调查显示,给出具体数据的七家机构对全年成交同比变化的预测中值为持平(上次调查为-4.5%),范围在0~5%。认为成交量同比下降的受访者有四位,四位表示会上升,五位预计会持平。认为成交量上升或下降的受访者普遍指出变动幅度不大。

受访者认为前期积极的政策基本对冲了疫情影响,在“房住不炒”“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)“因城施策”的背景下,成交基本持稳。

在房地产投资方面,给出具体数据的12家机构对今年同比增速预测中值为6%,亦高于前次调查5%。他们指出,房地产投资疫情后快速反弹得益于较宽松融资环境和销售恢复。在下半年房企融资环境明显收紧情况下,拿地节奏将有所放缓,土地购置对投资的带动有所减弱,但施工的推进将使得建安投资拉动作用明显。

国家统计局公布的2019年商品房销售面积同比下降0.1%,销售额同比增6.5%,全国房地产开发投资同比增长9.9%。今年前八月三项数据分别为-3.3%,1.6%和4.6%。

调查在9月21-29日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

在政策方面,受访者称,“三稳”之下,有过热倾向的城市都可能阶段性收紧调控。总体而言,一线和热点二线城市将继续执行严格的限购限贷政策,抑制投资性需求入市;对于市场处在恢复通道的城市,需求端支持政策空间预计也不会太大,短期从人才落户、购房补贴、公积金政策上激发市场活力。

中国房地产政策在7、8月明显收紧,尤其是“三条红线”的房企融资新规引发广泛关注。受访者多认为,新规之下,短期房企将加快销售巩固现金流,拿地则更为谨慎,土地市场降温,新房供应增加,楼市热度有所回落;长期将加剧行业分化,集中度进一步提升。

中指院的黄瑜指出,在融资新规影响下,房企融资环境整体将有所收紧,企业资金压力加大,一方面将推动企业拿地趋于理性,土地市场稳定运行;另一方面,房企推盘抢收回款积极性将明显提高,部分城市房价或有调整压力。

国家金融与发展实验室的房地产金融研究中心主任蔡真认为,对高杠杆房企来说,加快房地产销售和周转、出售土储或项目资产回笼资金,减少或甚至停止拿地、合作开发现有项目,调整债务结构,增加长期负债占比、降低短期负债占比。

而低杠杆大型房企可进一步进行低成本融资,寻求优质项目或土地并购机会,增加优质土地和项目储备,行业集中度进一步提升。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,新规之下,房企加速销售稳固现金流,经营模式方面预计将逐步从“住宅开发销售”为主的模式转向更多元的发展,同时有限的资金将进一步向有发展优势的区域集中。

中国央行和住房城乡建设部8月20日联合召开重点房地产企业座谈会后,并以“三条红线”对12家试点房地产企业的融资行为进行约束。三条红线分别为:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于1。

上周一页截图和随后出现的一封函件引发了恒大系公司周五股债齐遭血洗的惨剧。在戴上“三条红线”紧箍咒后,恒大全线七折促销自救尚未见得实效,却已因四年前筑下的“回A梦”即将梦醒,而不得不进入“极限求生”模式。(完)

审校 杨淑祯

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