November 26, 2007 / 4:36 AM / 12 years ago

《SAFT专栏》英国房贷收紧之际,房地产市场摇摇欲坠

(James Saft是路透专栏撰稿人,以下专栏只代表本人观点)

撰稿 James Saft

路透伦敦11月23日电---要在英国申请到贷款购房,尤其是用作投资,如今是难得多了.这种情形不仅预示着高昂的房地产市场将要面临麻烦,而且整个金融市场和经济都可能受到牵累.

周五英国银行业者协会(BBA)发布的数据显示,10月房屋抵押贷款批准数量降至纪录低点,分别较上年同期和9月下滑37%和18%.

几家知名的放款机构也已减少发放高风险贷款,尤其是对买房出租(buy-to-let)者的放贷.

什麽原因促成这种局面?与Northern RockNRK.L倒台的原因如出一辙:次优抵押贷款业重挫之後,投资者已经无甚兴趣购买抵押贷款支持证券,无论评级有多高或是结构有多简单.

据英国抵押贷款协会,2006年英国住房贷款发放额达到3,450亿英镑.雷曼兄弟估计,证券化的房贷总额有1,370亿英镑,几乎占到40%.

但据Unicredit数据,自从8月初以来大约仅有70亿英镑的抵押贷款被证券化,滑坡颇为惊人.

Global Insight分析师阿彻指出:"如果放款渠道逐渐枯竭,那麽这种情况持续时间越长,(房价)急剧回调的风险就越大."

"许多人只是刚刚开始注意到,这种情形持续的时间可能比短短几周前所料想的要长."

过去10年间,英国房价涨了两倍以上,一个与美国截然不同的原因是新楼供应确实吃紧,另一些原因则是贷款很容易申请到,而且民众普遍认为房价只会涨不会跌.经通膨调整,房价在这段时期上涨了2.5倍.

在火热的房地产市场推动下,英国家庭的总负债较税後收入比率在第二季达到159%,甚至高于美国.

许多分析师认为,倘若房价下跌,甚至只是左右摆动,那麽消费者支出将失去一大动力,本已是处境艰难的金融服务业也是要雪上加霜.

全英房屋抵押贷款协会近来预测,到2008年11月时,房价年增率将从目前的9.7%降至零.[ID:nCN0236189]而抵押贷款机构Halifax的数据显示,上两个月中,每个月房价跌幅都在0.5%左右.

**买房出租领域或为关键**

向买房出租者的放款尤其受到打击.被迫向英国政府寻求资金的Northern Rock就是这一领域的重要放款机构.

另一家同类机构Paragon(PARA.L)本月稍早也表示,可能不堪全球信贷紧缩压力而崩溃,在截至3月份的六个月间放款额可能减半.Paragon提供的贷款约占买房出租贷款总额约占十分之一,所以若其大为缩减放贷甚至退出该业务,影响是不言而喻的.

而即使能够获得房贷,投资也难以带来收益.

由于之前房价涨得太快,租金收入通常不能抵消新近购房者的贷款成本.这就意味着,投资者或者要支出比较高的首付,或者要每月拿出额外的钱,才能弥补租金收入的不足.

根据英国皇家测量师学会的报告显示,在目前的情况下,买房出租市场的门槛是65,600英镑(房产总价值的30%)的平均首付.

牛市行情中买房出租或许是明智的,但如果房价左右摆动或是下降,後果会是惨痛的.

明年春季英国资本利得税的调整措施生效,届时买房出租者可能因此开始抛售房产.对于那些持有房产时间已有数年的高收入投资者而言,有效税率将从24%降至18%.

苏格兰皇家银行英国分析师沃克认为,房地产价格"在未来几年间的增长可以忽略不计",在某些地区甚至下降.

不过他认为,除非就业遭受打击,否则房价不大可能急剧下跌,对于经济的影响也会较小.

这是个正面讯息,以往情况也能提供证据.

但是,如果抵押贷款证券化市场不能及时重新开放,为通常的春季购房旺季提供资金,房价则难以维持稳定.

而且,以美国的经历作为借鉴,很难想像一个涨势汹汹的资产市场能够温和着陆.(完)

--翻译 吴婧;审校 朱淑珍

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