May 4, 2009 / 2:11 AM / 11 years ago

《中国房地产分析》刚性需求扫除楼市阴霾,但房价持续反弹恐难现

* 需求回暖令中国房地产价格止跌

* 价格大幅下滑结束,销售正在反弹

* 缺乏金融投资者,价格反弹料无望

作者 蒋燕/魏伦; 编译 李慧君/尹嫄婷

路透北京4月30日电---被压抑的刚性需求释放正带领中国房地产市场走出阴霾,但业内专家对房价能否保持强劲且持续的反弹表示质疑.

中国3月份70个大中城市房价出现七个月来首次环比增长,印证了自年初来销售复苏的迹象.[ID:nCN0602795]

根据国家统计局数据显示,中国不包括经济适用房在内的首季住宅交易价格同比增长24.7%.

分析师认为,在去年有些地区房价大跌逾20%後,总的来说目前国内房价深度下跌局面已经结束.

但这不代表房价即将反弹.

全球知名地产服务提供商--世邦魏理仕CBG.N中国住宅市场执行董事Anton Eilers说,"最大的区别在于,这个反弹是来自于终端客户市场,我们看不到有明显数量的投资者基于资本升值的预期而重回市场."

这和2005-07年投机高峰时形成对比,并且意味着如果价格涨幅超过自有住房者预期,销售量会立即下降.

北京楼市数据就能说明这个问题.国内媒体报导称,在许多房地产商提高价格後,4月26当周的房间套数销量较前周下跌5%.

**复苏迹象**

当中国房地产市场在繁荣发展之时,房屋购买者连夜排队等候地产商开盘销售在建项目曾是司空见惯.

这种景象自市场陷入衰退之後则已逾一年未有出现,但目前正再度上演.

40岁的屈秋萍(音译)与丈夫上周六连夜排队购买北京东边新建的60平米一居室公寓,她表示,"我们昨天下午就来了.春天的晚上仍有点冷."

据该项目的销售代理王丹(音译)称,该楼盘逾80%的公寓已在售房首日售出.

庞大的中端市场正在回暖,世邦魏理仕的Eilers表示,高档住房领域的复苏将取决于整体经济的稳固好转.

由于房地产占中国固定资产投资的近四分之一,政府正在尽其所能提供帮助.

尽管4万亿元人民币的经济刺激计划已强势出台,中国国务院常务会议上周三则再度表示,将对现行固定资产投资项目资本金比例作出调整,其中降低了包括商品住房在内几大行业的项目资本金比例.[ID:nCN0768440]

巴克莱资本位于香港的经济学家彭文生在一份报告中称,"总体而言,我们认为这一通过调降投资者资本金比例,且允许银行信贷在项目融资中发挥更大作用的改变将帮助提振固定资产投资."

目前,地产开发商则必须达到35%的地产投资项目资本金比例.

此前,中国政府亦通过下调房贷利率及地产交易税,以鼓励业主投资房地产市场.

一些包括北京、深圳在内的城市则已超前一步,采取措施激励外国人及对高档住房的需求.

**房价将趋稳定**

各种举措已推动现金买家重回房地产市场,尤其是新婚夫妇.

但兴业银行首席经济学家鲁政委则表示,"要吸收地产商80%的存货,中国仍需提振大面积及高档住房需求."

他并称,这意味着,地产商需要进一步调低房价,否则买家将持续观望.

但对于地产商而言,则不太情愿通过牺牲价格而换取销售量,因其融资前景已较六个月前已明显改善.

公司债市场正在启动,中国政府也已表示不久将推出房地产投资信托基金(REITs)试点,并且更重要的是贷款已较之前更容易获得.

例如,SOHO中国(0410.HK)3月与中国银行(3988.HK)签订为期5年的授信额度,共计100亿元人民币,故SOHO将可通过并购扩张.

结果会是市场将在一段时期内保持稳定.

戴德梁行策略研究部主管王晨表示,"价格料将在有限范围内上下波动.价格将不太可能如之前一样再度大跌."(完)

--审校 林高丽

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