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市场热谈:中国楼市信贷政策定调趋紧 配合去泡沫应时而动
2017年3月21日 / 早上6点10分 / 6 个月前

市场热谈:中国楼市信贷政策定调趋紧 配合去泡沫应时而动

2017年2月19日,中国安徽,合肥一住宅小区。REUTERS/Yawen Chen

作者 李铮/宿泱韫

路透上海3月21日 - “房子是用来住的、不是用来炒的”,去年底中央经济工作会议剑指“炒房”表态言犹在耳,中国一二三线城市调控新政即鱼贯而出。而蛇打七寸,央行日前明确要求银行对住房信贷做出适度调整,意味着信贷政策正紧密配合楼市防风险应时而动,但去泡沫化之路仍阻且长。

一位央行人士透露,央行日前下发今年信贷工作意见,要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分,合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策,严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。

“楼市一定程度上也是货币推动的,累积的泡沫风险应该也到了不得不重视阶段,所以经济工作会议也明确了要先从宏观上管住货币,通过信贷抑制过旺需求。”该央行人士称。

央行的信贷意见并体现了因城因地施策的调控思路,要求加强对银行的窗口指导,督促其优化信贷结构、合理控制房贷比重和增速,做好房贷资源投放的区域分布,支持三四线城市去库存,有效防控信贷风险。

同时,央行要求银行严格遵守差别化住房信贷政策有关要求,支持居民合理自住购房,加大对首付资金来源和收入证明真实性审核,禁止开展任何形式的“转按揭”业务,杜绝价格恶性竞争。

从央行公布的2月信贷数据看,房地产限购限贷政策的效果已经有所显现,居民中长期贷款大幅回落,经过1月集中释放去年积攒的按揭贷款需求后,2月居民按揭贷款3,804亿元人民币,环比下降2,489亿元,房地产融资也明显回落,预计后市房贷增量仍会缓慢回落。

一位国有大行人士表示,今年以来对新增贷款包括房地产信贷实行阶段性管控,“我们有限额限时的,到一定时间新增不能超过多少金额,去年没有的。”

他并称,尽管不同地区分支行的按揭贷款优惠政策有差异且今年到目前为止还没有大调整,但实际上放款时间拉长并且收紧了,“有的地区首套房优惠利率九折也比较难达到。”

接受路透采访的多位银行人士普遍表示,今年住房信贷政策总体收紧,一方面是落实决策层楼市调控思路以及防范风险,另一方面也是受制于MPA(宏观审慎评估)考核。

“今年总行给出新增信贷目标是300亿,非常紧张;去年感觉是有钱花不完,都没给数字。”一家上市股份行人士称,这与MPA考核不无关系,新增信贷直接影响了广义信贷增速,今年1月和2月资金相对宽裕,到3月开始就越来越紧,“房贷首套九折二套上浮10%的优惠没变,但3月就不放贷了,是否会调整还得看总行。”

去年底召开的中央经济工作会议强调,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。副总理张高丽在2017中国发展高层论坛上也称,“现在有的(资金)流向房地产,搞不好的话,很可能会形成泡沫,我们将严加防范,将会一步一步的,稳妥的,来进行调整。”

**去泡沫化之路仍阻且长**

在北京3月17日出台新一轮严厉的楼市调控举措之后,石家庄、郑州、广州、长沙也相继发布了楼市调控政策,而此前杭州、南京、南昌等也已进一步收紧调控。据不完全统计,从去年9.30新政以来,全国已有逾30个城市出台了超100次调控举措。目前,北上广深一线城市全部执行“认房又认贷”的措施。

密集出台的调控措施不仅为了“控房价”,也在为中长期防范资产价格泡沫、保持房地产市场稳定发展争取时间。

不过,如果房地产调控使价格暴涨和销售大涨势头得到遏制,且由此导致经济增速放缓,调控政策是否会反复或松动?决策层如何走出不调控引致泡沫破灭危机和调控过度则影响经济的纠结心态,将直接决定本轮楼市调控的效果。

一位接近决策层的资深观察人士指出,在泡沫化相当严重的情况下,楼市调控的难度和风险都在增加,要想达到理想地逐步消化泡沫的难度比较大。就目前形势看,继续加强调控是大势所趋;但决策层恐怕仍下不了出重拳的决心,毕竟经济对房地产行业的依赖还是比较强。

“(目前房地产)热度抑制也可能是临时表象,只是不开这个口子,实际这个口子下面还在翻腾。”一位接近监管部委的人士表示,长效机制已经提了很多年,现在进展还是比较慢,没有看到实质性的步子迈出去。

他认为,房地产“以居住为主”的提法非常好,但现在整个大的政策定位还是把它放在经济这个版块,从政府工作报告中就能看出来。房地产有居住、投资等多重属性,这是客观存在的,但是如果大的政策定位总是以经济属性为先的话,是否能出台以居住为导向的政策,这是有疑问的。

在让房子回归居住属性上,该人士肯定了租售并举市场建设这一方向,但指出目前还没有出台实际落实的政策,很多细节上的配套难以做到位。在这种情况下,大家恐怕还是倾向于去买而不是去租,比如学区房,在学区租房很多学校是不认的。

今年政府工作报告修订后,在去库存和房地产市场调控部分,补充了“健全购租并举的住房制度”、“遏制热点城市房价过快上涨”,政府工作报告起草组成员韩文秀称,总的要求是既要去库存,也要稳房价,地方政府特别是城市政府要切实负起责任。

社科院经济研究所研究员汪利娜也认为,政府老是在保增长和抑房价之间犹豫不定很麻烦,政策目标混乱必然会导致市场的混乱。每当市场低迷时政府采取刺激的政策,给开发商预期,房地产就是大而不倒,而民众觉得房价会越调越高,不如趁早买房或买多套,市场的扭曲与政府不当调控有关。

她表示,接下来大城市肯定面临供不应求,还是要多建普通住宅,保证首套住房需求;而三四线城市更应该自己消化库存,刺激政策效果有限,一是人口不往里头流,二是流进去的人没有钱。“现在的政策是应急的,关键还是要增加供给,如果中国土地能彻底改变城乡二元结构,就不会出现土地供给不足的问题。”(完)

审校 张喜良

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