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中国房价调控可借鉴汇率经验 供需结合、引导预期及全局出发--专家(更新版)
2017年4月24日 / 凌晨5点14分 / 7 个月前

中国房价调控可借鉴汇率经验 供需结合、引导预期及全局出发--专家(更新版)

路透北京4月24日 - 中国人民银行参事盛松成称,房价和汇价与经济社会的稳定、发展息息相关,保持汇价相对稳定、抑制房价泡沫和防止房地产市场大起大落非常重要,房地产可以借鉴汇率调控的经验,注意供需结合、引导预期和从全局出发。

金融时报刊登对他的采访表示,实践初步证明,近一两年中国汇率调控的总体思路和政策措施是正确的和成功的,既维持了汇率的基本稳定,也未使外汇储备过度减少,基本实现了“在增强汇率弹性的同时,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定”,维护了中国经济金融安全。

“及时总结汇率调控经验,不仅有利于继续实行正确的汇率政策,也能对中国房地产调控提供可资借鉴的经验。”他称。

**供给调控与需求调控相结合**

盛松成表示,在汇率调控中,中国货币当局加强了跨境资金流动的监测和宏观审慎管理。例如,要求境外机构投资者投资银行间债券市场汇出资金中,本外币比例应保持与汇入时的本外币比例基本一致,上下波动不超过10%;大型海外并购交易的外汇审查、个人外汇申报的真实性核查都有所加强。尽管中国并未修订资本管制的相关条款,但加强监测有助于控制资本外流。

同时,货币当局也通过增加外汇供给来稳定汇率。通过开放债券市场和银行间外汇市场、扩大银行持有的结售汇头寸下限、放宽境外融资对融资主体资格的限制等多项措施都有利于扩大资金流入。另外,中国人民银行约耗费一万亿美元来防止人民币汇率过度贬值,总体上利大于弊。

而中国的房地产调控往往采用需求调控,单一的需求调控只能使今天的需求变成明天的需求,是一种治标不治本的手段。要治本,就要在注重需求调控的同时,从“供给侧”加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,加强房地产市场分类调控,尤其是房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效土地,加强公共租赁住房的建设。

**主动引导市场预期**

盛松成强调,由于预期具有自我实现和加强的机制,单边预期往往使市场超调。“811”汇改并未使人民币兑美元一次贬值到位,市场反而预期人民币会进一步贬值。所谓“一次性贬值到位”、“一次性释放积累的贬值压力”,从而达到均衡汇率,只是一种理论上的理想状态。购买力平价并不能决定短期汇率,均衡汇率值也是无法事先预判的,而只能是事后的结果。

在市场难以依靠自身力量回归理性的情况下,除了采取实际的措施外,还需要通过舆论引导和政策宣传增加与市场的沟通,使人们的短期预期更加理性,使市场更多地回归基本面。

预期管理对于房价调控也尤为重要。当前以需求管制为主的调控手段,不仅没有改变公众对房价上涨的预期,反而强化了房价上涨的预期。2017年第一季度央行对城市储户调查问卷显示,未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%,较上季提高2.8个百分点,居民购房意愿连续四个季度上升。

公众对房价上涨的预期反映在节节攀升的地价当中,也反映在居民加杠杆的行为之中。今年一季度,个人购房贷款在新增人民贷款中的占比逐月提高,其中3月份约为39.8%。

2017年第一季度土地供应收缩则更强化了居民对房价上涨的预期。以北京为例,2013-2016年,尽管北京商品房供地计划平均都超过850公顷,但商品住宅用地的实际供应量逐年下降。

此外,在房价上涨预期下,存量房亦难以形成有效供给,更容易引发房价上涨预期的自我实现。因此各级政府除增加土地供给外,还应加强舆论引导,表明地方政府有信心、有能力抑制房价过快上涨。

4月6日,住建部和国土资源部联合发布通知,要求各地于今年6月以前编制完成住宅用地供应中期规划(2017-2021年)和三年滚动计划(2017-2019年),并要求供求矛盾突出城市要增加供地,这些举措这些举措都向公众释放了供给增加的信号,有利于稳定居民预期。

**从全局出发,以时间换空间**

盛松成表示,在人民币汇率波动的敏感期,中国货币当局把握住了稳定汇率的窗口期,“该出手时就出手”,以实际行动赢得了市场信心,在贬值预期尚可控的时候,以较低的成本稳定汇率,有效减少了恐慌情绪。在打破甚至扭转人民币的单边贬值预期后,资本回流的趋势已初步显现。

“房地产市场也一样,既要抑制房价泡沫,又要防止房地产市场大起大落。”他称。

他指出,房价的过快上涨会加剧区域分化和贫富差距,会提高城市发展的成本。如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神,对中国经济的转型和健康发展更不利。在稳定房价的同时,需要采取有效的政策措施使实体经济恢复增长,则楼市就会有未来收入的支撑,泡沫也会逐渐缓解。

他并指出,在控房价的同时也要处理好房地产与经济发展的关系,将房地产对中国经济增长的贡献率保持在合理的水平。2017年一季度,中国房地产对经济增长的贡献率为7.2%,2016年全年为7.8%,相比之下,美国房地产行业增加值占GDP的12%左右,德国为10.9%,英国为13.0%,因而中国房地产市场还有较大的发展空间。

此外,中国仍处在城镇化的进程中。从这一点出发,也不应大幅减少土地供应,同时也应防止房地产投资增速下滑。实际上,大家对今年经济增长最担心的就是房地产投资增速下降。房地产投资下降过多也不符合城镇化、改善居民生活、扩大内需的方向。目前来看,中国房地产投资表现仍然较好,今年一季度,房地产投资同比增速达到9.1%,为近三年来的高点。

“总结和借鉴汇率调控的有效经验,不仅对于汇率稳定本身,而且对房地产调控,都具有积极的意义。”他称。(完)

发稿 孙琦子; 审校 乔艳红

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