March 29, 2019 / 8:59 AM / 2 months ago

调查:中国今年住宅均价涨幅趋降 但流动性改善对楼市有支撑

路透北京3月29日 - 路透最新季度调查结果显示,尽管棚改力度减弱对中国部分三、四线城市冲击较大,但整体流动性环境改善,“因城施策”背景下边际放松政策的地区增多,均有利于改善房地产市场预期,楼市放缓的步伐可能并不会太快。

资料图片:2017年10月,广州市区的写字楼和住宅区。REUTERS/Bobby Yip

受访者对今年房价同比涨幅的预估高于前次调查,全年呈现收窄之势,成交量预计不及去年,将拖累整体投资增速下行。

16家接受调查的分析机构对2019年上半年住宅均价的预估中值为上涨4.5%,17家机构对2019年全年的预估中值为上涨5%。对2019年上半年房价变动预测从-4%至13%不等,对全年的预测区间在-2%到15%。

是次调查预测值,均较去年12月进行的前次调查结果上升,当时分别为2%和0.5%。路透根据国家统计局数据测算,今年2月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨10.4%。

“2019年上半年需求回落,销售势头放缓,导致价格增速放缓;预计2019年下半年各地政策边际放松开始起效,对需求和价格形成一定支撑,”仲量联行中国区研究部总监姚耀预计,全年价格增幅在5%左右,显著低于2018年。

预计今年房价上涨的受访者远多于预计下跌的,占比接近八成,而对于下半年市况,认为改善的受访者几乎和认为趋弱的数量相当。

支撑楼市的因素主要有流动性充裕、部分城市政策边际放松,分区域看,多数受访者认为一二线和强三线房价有上行动力;拖累整体楼市的因素主要还是部分三四线城市棚改力度减弱导致需求不足,价格下行压力大。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,由于“四限”持续时间较久,若政策边际改善,一二线城市中心区域存在房价补涨的潜在动力;一二线城市郊区盘和三四线城市房价可能随成交走弱而出现松动下行。从统计数据来看,目前同比增速还处在较高的位置。

调查在3月22-29日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

除两家预计今年成交量持平于去年外,其他均认为会下降,主要受到三四线楼市放缓的影响。提供预测数字的受访者对今年成交量同比增速预估区间在-7%到0之间,中值为-5%。

国家统计局公布的今年前两月商品房销售面积同比下降3.6%,销售额同比增2.8%。

在房地产开发投资上,给出具体数据的15家机构对今年房地产投资增速的预测中值为7%(上次调查为4%),范围在2-13.5%。多数受访者认为投资增速不及去年,两位预计增速略提高,一位预计持平。拖累投资增速的主要因素是销售放缓、新开工回落等,但建安施工进度加快将对投资有支撑。国家统计局公布的前两月房地产投资增速为11.6%。

**边际放松增多**

在坚持“房住不炒”、“三稳”(稳地价稳房价稳预期)的前提下,多数分析人士预计今年各地调整政策的空间增大,尤其是库存压力较大的地区,一些过严的行政限制措施会继续得到纠偏。

“整体基调不会改变,但各个城市、地区会根据自身情况,适度调整调控政策。”高力国际华北区研究部总监曹化行表示,随着央行再次降准,房地产商融资状况将略有改善,但不会出现大量资金涌入的情形。

受访者多认为在“因城施策”背景下,部分城市(尤其是二三线)房地产调控政策会边际放松,体现在限购限贷政策的放松等;但对于一线城市,一些受访者认为仍会受到严格限制,另一些则预计也会有适度松绑。整体而言,货币环境放松和实际利率降低是大趋势,房地产商融资环境相比去年也会有所改善。

中原集团研究中心总监刘渊认为,整体政策方向朝着鼓励自住、改善,抑制投资、投机方向,但不会转向2014年底那种全面刺激。限制房地产商融资松动(目前已经松动),限贷松动(目前已经有迹象),限购没有明显变化。

多数受访者认为出台房地产税方面不会有实质进展。个别认为有希望在房地产税法草案上有进展,可能会有初稿。

国务院总理李克强在政府工作报告中提出,今年要稳步推进房地产税立法。全国人大财政经济委员会建议,有关部门要加大工作力度,尽快提出将房地产税法等提请全国人大常委会审议的时间安排,按时提交审议,确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务。

中国住房和城乡建设部部长王蒙徽两会期间表示,今年将稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案,首先要坚持住房定位,“房子是用来住的、不是用来炒的”;因城施策,完善市场监测预警和考核机制,特别要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处,要保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

对于中国房地产住宅市场(或至少局部市场)今年是否有大幅下行风险,七成受访者认为不会有大幅下行的风险,比上次调查的比例提升;回答“是”的受访者则指出,大幅下行风险集中在部分棚改减弱的三四线城市,整体不会有。

谈及中国住宅市场目前面临的最大风险,“棚改力度减弱,三四线楼市迅速降温甚至出现大跌”风险仍是多数受访者的选择,有11位提及存在该风险。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,17家接受调查的分析机构的预测中值为7,认为超过合适水平,预测区间为3-8,前次调查为6。(完)

审校 张喜良

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