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深度分析

调查:中国楼市调控从紧、严守资金闸门 今年房价涨幅料收至3.3%

路透北京2月1日 - 中国房地产市场去年展现出超乎寻常的韧性,岁末年初一线楼市更是急剧升温,但随之而来的严厉调控,意味着“房住不炒”的原则没有丝毫松动,政策更加精细深入。参与路透最新调查的分析人士预计,在常态化组合调控下房价上涨空间有限,预计今年全国住宅市场均价增势有所放缓。

资料图片:2020年8月11日,中国上海,一处住宅小区。REUTER/Aly Song

继去年针对企业的“三道红线”和针对银行的“两道红线”后,上海等热点城市再度收紧对居民的房贷政策。分析人士认为,随着房地产金融环境持续收紧,热点楼市预计能在一二季度“退烧”,重回平稳发展轨道。

13家接受调查的分析机构对2021年住宅均价的预估中值为上涨3.3%,对2021年房价变动预测从0至8%不等。

交通银行金融研究中心研究员夏丹表示,“房住不炒”和“因城施策”的主基调即便在受疫情冲击较大的2020年也未曾动摇,2021年仍将作为长效机制继续执行。开年以来,部分城市楼市升温后,限购限贷收紧政策随即出台。

“在常态化组合调控下,房价上涨空间仍将十分有限。”她称,加之房地产融资供需两端监管同时收紧,畅通资金链的迫切需求倒逼房企更加重视内源性融资,促销售增回款是一个稳定可控的选择,预计2021年房价同比增速稳中有降。

路透根据国家统计局数据测算,2020年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升3.8%。从2015年至2019年的12月房价指数同比增速分别为1.8%、13%、5.4%、9.7%和6.6%。

而根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,2020年全国商品房均价同比涨幅为5.9%。中国指数研究院的12月全国百城新建住宅平均价格同比上涨3.46%,2020年累计涨幅已超过2019年,较2019年扩大0.12个百分点。

tmsnrt.rs/3bEVtQ7

仲量联行大中华区研究部总监Nelson Wong表示,随着不少城市住宅市场加速回暖,下半年多地楼市政策有所收紧,以稳定预期,“我们认为随着各地政策收紧,2021年的需求释放会更为理性,价格增幅将较2020年有所放缓。”

本次调查显示,几乎所有受访者认为今年房价仍会上涨,涨幅与上年相当或收窄。对于推高房价的因素,他们提及疫情期间投放的流动性尚未完全回收,高价地项目入场等;但政策持续收紧将抑制一线为代表的热点城市泡沫,让楼市渐回理性。

**成交料持平于纪录高位**

调查显示,给出具体数据的11家机构对2021年成交量同比变化的预测中值为0,持平于去年的纪录高位,预测范围在-5~2%。认为成交量同比下降的受访者有五位,两位表示会上升,六位预计会持平。

认为成交量持平或下降的受访者提及,去年下半年有部分需求已提前释放,今年楼市调控从严,尤其是信贷环境收紧,对成交量有所抑制;而认为成交量会小幅上升的受访者认为,供给面推盘量加大,刚需仍获支撑,将助力销售至少在上半年延续复苏。

“在城镇化带来的住房需求及收入继续提升带动改善型住房需求积极释放的支撑下,商品房销售规模仍有保障,大概率可维系17亿平方米左右水平。”中国指数研究院常务副院长黄瑜称,但另一方面,房地产行业信贷环境将整体收紧,叠加2020年信贷环境改善推动部分需求提前释放,需求释放将更趋理性。

在房地产投资方面,给出具体数据的13家机构对今年同比增速预测中值为6.4%,预估范围在2.5~8.5%。认为投资增速上升、持平和下降的受访者分别为两人、五人和六人。但多数认为较2020年的投资增速变动幅度不会太大。

受访者指出,“三道红线”和房地产贷款集中度管理均对房企融资有所抑制,拿地趋于理性,土地购置对投资的贡献减弱,但同时房企加快在建项目建设进度,推动建筑安装增长,又将支撑房地产投资持稳。

问及未来一年住宅市场发生哪种可能性最大,四位认为会有反弹,四位认为会放缓,五位选择其他,指出楼市会保持平稳,或先扬后稳。

尽管2020年遭遇新冠疫情,中国房地产仍展现强大韧性。国家统计局公布的2020年商品房销售面积和销售额均创下历史新高,超过17亿平米和17万亿元,同比分别增长2.6%和8.7%,上年则为-0.1%和6.5%;全国房地产开发投资同比增长7%,增速较2019年的9%有所放缓。

本次调查在1月22-29日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数、统计局公布的商品房销售面积和销售额等数据。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

**政策持续细化**

新年伊始,以沪深为代表的一线楼市热度偏高引发监管层关注,在住建部调研督导地方楼市后,京沪深杭等热点城市均加码调控,“打补丁”抑制投机,严查经营贷、消费贷流向。参与路透调查的受访者多指出,今年一二线热点城市和三四线继续分类施策,一线将从严打压投机需求。

国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真表示,一线城市房价复苏明显,甚至有泡沫迹象;但调控力度不会放松。“总体判断,泡沫的消化有一个过程,预计在一季度之后二季度中间泡沫收敛。”

开源证券首席经济学家赵伟指出,对于部分一二线城市,以及大都市圈周边的强三线,2020年宽松政策的溢出效应依然存在,带动年初价格依然延续上涨态势。各地调控政策的逐步落地,滞后影响要在年中前后逐步体现。

中原地产研究总监刘渊预计,一二线热点城市,除了已经出政策的上海、深圳、杭州外,广州、合肥、南京等有可能收紧,因其市场有转热趋势;中西部三四线城市可能政策放松,因为基本面差,本地需求难以支撑目前的量价水平。

至于政策选项,交通银行的夏丹认为,房价上涨较快的一二线城市仍面临调控收紧可能,主要针对非刚性需求群体。可能采取的措施有加码限购限贷政策,以及通过差异化税费、房贷政策提高交易成本等。

同策研究院分析师丁垚指出,市场成交量价旺盛、仍然存在投机需求的城市可能“打补丁”式收紧政策,包括:热销楼盘分批摇号、限制同楼盘不同批次价格涨幅等,凸显针对性。

2021年的首月,中国地方楼市调控就接踵而至,10日内至少已有四城收紧政策,上海1月29日针对居民信贷管理的强化更是将本轮调控推向高潮,分析人士多认为此举堪称重磅,若执行到位楼市将明显降温,北京市次日亦表示将就信贷违规入楼市进行自查,后续或有更多热点城市跟进。

当被问及目前中国房价的平均水平和经济基本面以及发展前景的匹配程度,用1-10哪个数字表示最合适(1和10分别表示房价极度低估和极度高估),13家接受调查的分析机构的预测中值为7,与上次调查结果一致,预测区间为5-8。

以下为参加预测的主要机构:中原集团研究中心、华宝信托、招商证券、中国房地产测评中心、仲量联行、诸葛找房、国家金融与发展实验室、ING、中国指数研究院、开源证券、申万宏源、交通银行、同策研究院。(完)

审校 张喜良

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