March 4, 2020 / 7:57 AM / a month ago

调查:中国今年住宅均价涨势续放缓 疫情施压但政策放松预期勿过高

作者 宿泱韫/陈亚雯

路透北京3月4日 - 2020年突袭而来的新冠肺炎疫情令本在下行周期的中国楼市雪上加霜、几近冻结,参与路透最新一项调查的分析人士预计,短期房价亦将承压,但考虑到政策对冲以及疫情过后的需求释放,就全年而言,住宅均价仍将延续前期涨幅收窄之势,同时全年房地产投资增速料放缓,成交则逊于去年。

他们指出,疫情导致中国经济下行压力加大,中央表示积极性的财政政策持续发力,稳健的货币政策更加灵活适度,房地产金融环境有望较去年改善,且地方出于财政压力“因城施策”力度加强,但另一方面涉及房地产的政策仍有定力,不会因疫情做出重大调整。

14家接受调查的分析机构对2020年住宅均价的预估中值为上涨3.25%(前次调查为3.1%),11家对上半年的预估中值为上涨3%(与前次预估值一致)。对2020年房价变动预测从0至8%不等,对上半年的预测区间在-4%到5%。

路透根据国家统计局数据测算,今年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升6.3%,为一年半新低。而2015、2016、2017、2018和2019年的12月房价指数同比增速分别为1.8%、13%、5.4%、9.7%和6.6%。

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出,2020年中国整体宏观经济压力不小,虽然央行开始加码逆周期调节,货币政策转入边际宽松区间,部分城市在疫情期间出台了一些“救企不救市”的扶持政策,但“房住不炒”的基调依然没有变,在疫情结束后,房地产调控政策仍不会有明显放松。

“在此背景下,总体需求继续放缓,预计未来70城市整体价格增速将继续回落。”他表示。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹认为,在“三稳”(稳地价/稳房价/稳预期)政策总基调下,调控以房价为锚效果渐显,总体房价增速有望呈收窄趋势,部分成交热度提升的城市面临上行压力;而上半年疫情导致楼盘销售停滞,部分房企优惠促销,短期房价增速可能稳中有落。

本次调查显示,多数认为今年房价仍会上涨,但增速较去年放缓。受访者多提及上半年受疫情影响,资金链紧张的开发商将加大降价促销力度,涨势承压,但考虑到货币环境边际宽松、成交结构变化(一二线增多、三四线减少),整体而言,全年仍会保持一定涨势。

国家金融与发展实验室的房地产金融研究中心主任蔡真表示,2020年第一季度受疫情影响,需求骤减,开发商面临流动性压力,房价缺乏上涨基础,预计第二季度企稳。

而下半年房价料略有反弹势头,一方面疫情强化居民拥有自有住房的意识,另一方面地方政府有动力加快土地出让,从而帮补地方财政困难,不过,下半年的形势取决于一个大前提,即政策是否松动。

调查显示,成交量方面,给出具体数据的10家机构对全年成交同比变化的预测中值为-4.5%,范围在-9~6%。认为成交量同比下降的受访者有九位,三位表示会上升,一位预计会持平。

受访者提及的成交量上升的原因有:对刚需政策有松动可能、前期受压制需求下半年释放、受疫情影响开发商加大促进力度等。预计成交量下降的受访者则指出,疫情将压制需求,尽管一二线后续会释放,但三四线的“候鸟需求”今年可能受较大冲击。

在房地产投资方面,给出具体数据的13家机构对今年投资增速的预测中值为6%,范围在1.5-12.5%。13位受访者中有11位预计今年投资增速较上年回落,去年融资渠道收紧开发商放慢拿地节奏,进而影响到房地产投资中的土地投资增速;受疫情影响工地复工时间延后,给建安投资带来一定压力。

国家统计局公布的2019年商品房销售面积同比下降0.1%,销售额同比增6.5%,全国房地产开发投资同比增长9.9%。

调查在2月21日-3月2日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

**政策放松可期但勿希望过高**

肺炎疫情蔓延至全球,美联储周二紧急降息50基点(BP)开启全球货币宽松潮,中国央行宽松空间亦因之扩大,为房地产市场提供较好的流动性环境,而各地因经济和财政压力“因城施策”亦此起彼伏,但若认为“房住不炒”可能动摇,那可想多了,部分分析人士认为涉房金融政策预计仍从严,房地产政策放松更多是微调。

“在疫情影响下,企业复工生产难及短期销售压力大带来的资金压力等问题较为突出,目前部分城市已针对性出台一些扶持政策,未来亦将有更多城市加入供给端政策扶持行列。”中指研究院常务副院长黄瑜表示。

她进一步指出,部分房地产市场调整压力较大且受疫情影响较为严重的城市,针对需求侧也将出台改善政策,保障合理自住需求的稳定释放;但房住不炒基本定位不会改变,政策优化更多的将从人才引进、购房补贴等方面进行,热点城市限购、限贷等需求端主体调控政策仍将延续。

问及今年哪些城市可能调整政策,诸葛找房副总裁苑承建认为,绝大多数城市都会调整,包括一线城市在内都会尝试。整体市场出现下行,价格上涨的压力会逐渐减小不再是关注重点,反而是去化问题逐渐严重。采取的措施主要是从行政限制措施入手,比如限售逐步取消,限购逐渐放宽,公积金额度提高等等;但金融政策依旧从严。

“新冠疫情爆发后,市场对于宏观政策及地产调控的放松预期在增强,因城施策调节力度可能加大。”交通银行的夏丹称,其中若二线和三线重点城市人才政策红利继续释放,将使疫情过后市场交易得到较快调整恢复,抵消疫情的负面影响。

但她指出,若在更广范围内边际放松行政限购和信贷政策,需防范反弹风险、避免侵蚀前期成果。

受访者称,在因城施策的大背景下,库存较高、土地财政依赖度较高的城市可能会放松调控政策,另有一些政策过于严苛不利于维持市场流动性的城市可能也会纠偏,同时抢人大战预计还会延续。另有受访者提及房价涨幅过大的城市会受到偏紧的调控。

新冠肺炎疫情全球蔓延,央行联手降息大潮又开始涌现,周二美联储更是意外急降50基点(BP)。对春节后已连续释放宽松意图的中国央行来说,虽未在周三的公开市场予以立即回应,但本月再下调中期借贷便利(MLF)利率和贷款市场报价利率(LPR)等政策利率的可能性大增,甚至不排除存款基准利率也有所调整。

受疫情影响今年2月各地密集发布政策稳楼市,政策主要集中在公积金和土地款缓缴、加快预售,但中央层面依然重申“房住不炒”,央行此前再度在报告中强调,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

当被问及“中国房地产住宅市场在未来的一年中发生哪种变化的可能性更大”时,七位受访者选择会进一步放缓,五位选择出现反弹;五位认为他们预计的变化状况会持续一到两年,各有三位预计不到一年和超过三年,两位选择两到三年。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,14家接受调查的分析机构的预测中值为7,认为超过合适水平,预测区间为5-8,前次调查亦为7。(完)

审校 林高丽

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