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深度分析

调查:中国楼市短期料仍惯性上涨 房地产税试点或在若干热点城市展开

路透北京6月1日 - 今年年初中国一线楼市的急剧升温,助推整体市场进入上升通道,尽管随之而来的调控组合拳层出不穷,分析人士预计上涨惯性仍会维持一阵;精准调控叠加流动性环境渐收紧,下半年涨幅预计逐步收窄,全年在5%左右。

资料图片:2017年2月,中国合肥一处住宅小区。REUTERS/Yawen Chen

除“房住不炒”、因城施策外,决策层上月召开房地产税改革试点工作座谈会,意味着房地产税试点步伐亦在加快,受访分析人士认为试点最有可能在房价上涨较快的一二线城市展开,最近一两年或有若干个城市入围实施。

11家接受调查的分析机构对2021年中国住宅均价的预估中值为上涨5%,变动预测从1%至11%不等;而在四个月前进行前次调查中,分析人士对今年房价变动的预估中值为上涨3.3%。

九家受访机构人士对2022年上半年房价涨幅预估为3%,预测值从1%到8%不等。

中国指数研究院常务副院长黄瑜指出,2021年以来,热点地区房地产市场交易保持活跃,新房价格韧性强,房价整体仍处在上涨通道;同时,土地价格持续上涨继续提供支撑,改善型项目的积极入市,进一步支撑房价平稳上涨。

“虽然房地产调控政策不断加码,但房价短期仍存在惯性上行,特别是热点的一二线以及重点城市群内部三四线城市。”她说道。

交通银行金融研究中心研究员夏丹亦称,房价增速从年初止跌回升,呈现总体涨幅过大和大范围内普涨的局面。针对这种局面,调控相应更加精细化,已经开始直面“消费贷经营贷违规入楼市”以及“学区房等名义炒作房价”的问题并针对性施策,房贷利率出现走高。

“年内以房价作为调控锚,可能呈现房价上涨惯性加快后涨幅收窄的走势。”夏丹表示。

路透根据国家统计局数据测算,2020年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升3.8%,今年4月同比涨幅已扩至4.8%;中国指数研究院5月百城新建住宅平均价格同比上涨4.08%。

**房地产税试点或锁定若干个热点城市**

近期官方对房地产税频发声,并召开试点工作会议,被业界认为房地产税试点有望提速。交通银行的夏丹认为,全国版的房地产税及房地产税法落地将是一个更持久的过程,但是地方版的房地产税试点很可能更快一些,对象最可能是房价上涨较快的一二线城市。

中国房地产测评中心的孙斌艺表示,房地产税的法理基础、用途、税基以及民意还处于进一步梳理之中,五年内全面推行的概率不大,但不排除最近两年增加几个一二线城市进行试点。

“今年有可能增加一、二个试点城市,但全国整体推广在五年内可能性很小。”中原地产研究总监刘渊认为,房地产税现阶段还主要是预期调节工具,有助于平稳市场对房价上涨的预期。

国信证券分析师任鹤称,试点何时推行,以及试点能否达到政策目的,则存在诸多变数。整体上看,仍然认为房地产税短期内“并不会”“实质性”征收。盖因土地出让金仍然是地方政府的主要财政来源之一,同时经济体系亦无法承担房价系统性下跌的风险。

房地产税今年有望取得进展,尽管相关立法还遥遥无期,但试点工作可能已近在眼前。中国财政部等四部委5月召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市政府及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

**成交、投资皆稳**

调查显示,给出具体数据的八家机构对2021年中国楼市成交量同比变化的预测中值为0,即持平于去年的纪录高位(与上次调查相同),预测范围在0~5%,其中有七位预测为0;未给出具体数字的受访人士中,两位表示较上年略有萎缩,另一位预计有个位数增长。

仲量联行大中华区研究部总监Nelson Wong指出,2020年整体市场成交已创新高,随着央行对个人住房贷款上限提出要求,预计2021年整体住房贷款将稳中收紧,促使需求释放更为理性。在目前政策环境下,预计2021年整体住宅成交量与2020年基本持平。

受访人士称,除信贷环境收紧对成交形成一定压制外,结构上看三四线亦可能拖累整体销售;但另一方面,新房仍保持一定供应,刚需和改善需求仍将积极释放。

在房地产投资方面,给出具体数据的九家机构对今年同比增速预测中值为7%(上次调查为6.4%),预估范围在6~10%。认为投资增速上升、持平和下降的受访者分别为三人、三人和四人。

问及中国房地产市场在未来一年面临着更大的上行风险还是下行风险时,七位认为有上行风险,三位选择下行,一位认为保持平稳。上行风险主要集中在重点一二线城市,供给相对不足而需求短期依然旺盛;但也有人士认为政策收紧后,热点城市投资需求将受到抑制,同时人口流出较快的地区下行风险仍大。

中国2020年商品房销售面积和销售额均创下历史新高,超过17亿平米和17万亿元,同比分别增长2.6%和8.7%;去年全国房地产开发投资同比增长7%,今年前四月受低基数影响同比增21.6%。

本次调查在5月19-28日进行,上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

当被问及目前中国房价的平均水平和经济基本面以及发展前景的匹配程度,用1-10哪个数字表示最合适(1和10分别表示房价极度低估和极度高估),11家接受调查的分析机构的预测中值为7,与上次调查结果一致,预测区间为5-8。

以下为参加预测的主要机构:中原集团研究中心、华宝信托、招商证券、中国房地产测评中心、仲量联行、ING、中国指数研究院、申万宏源、交通银行、国信证券、易居。(完)

审校 张喜良

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