December 13, 2017 / 4:13 AM / 7 months ago

调查:中国住宅均价涨幅明年年中预计降至2% 调控从严基调不改

作者 宿泱韫

资料图片:2015年6月,北京市内的办公楼和住宅区。REUTERS/Jason Lee

路透北京12月13日 - 路透最新季度调查结果显示,在“房住不炒”总基调下,中国住宅均价将延续涨幅收窄之势,明年上半年预计上涨2%,到年底降至同比涨幅持平,三四线楼市的降温是影响房价涨势的主要因素之一。

上周刚召开的中共中央政治局会议提出,明年加快住房制度改革和长效机制建设,意味着在继续限制投机投资的同时,长效机制建设将继续提速。受访者多认为,明年调控政策不会全面放松,租售并举、增加公共住房供给还会有更多措施出台。

18家接受路透调查的中外机构对全国住宅均价的预估中值显示,房价涨幅到明年上半年将缩窄至2%左右,到年底进一步降至持平,对明年上半年房价涨幅预测区间为-3%到4%,其中有三家参与调查的机构未给出具体预测数据。

此次调查在12月1-12日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

“2018年房价指数涨幅放缓因国家政策指向‘必须把发展经济的着力点放在实体经济上’,‘坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位’。”高力国际华北区研究部总监曹化行称,但同时房地产业增加值占国内生产总值的比例约为6.0-6.5%,因此从中短期来看,维持房地产市场的稳定对于稳定宏观经济增长是非常关键的因素。

她认为,当前的形势下必须严格执行当前政策,才能保证市场稳定。对于个别城市如果价格仍持续快速上涨,可能会进一步出台相关紧缩政策。

受访者指出,房价有上涨动力,是由于中国仍存在相当规模的潜在需求,而供应可能继续收缩,但严调控下需求难有明显释放,将限制房价涨幅。分城市来看,他们普遍预计随着棚改力度减弱,三四线楼市会降温;一线需求仍旺,但政策严厉不会有爆发式增长。

值得注意的是,对于2018上半年和下半年的走势,受访者有一些分歧,大部分认为楼市会持续降温,也有一些指出可能先冷后热,分歧点在于年中是否会有地区微调政策以防楼市过冷。

是次调查对2018年上半年住宅均价变动的预测值,较今年8月底进行的前次调查结果下降,当时对明年上半年房价升幅预测中值为3.5%。路透根据国家统计局数据测算,去年12月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比上涨12.4%,今年10月涨幅已回落至5.4%。

链家研究院的受访者预计,一线城市的价格稳中略升,在调控效应逐渐释放之后,资金可能会向一线城市回流,潜在需求入市,但受制于购房资质限制和贷款成本上升,价格上涨会比较平稳。

而三四线城市明年市场降温更明显。一些城市价格下跌,原因在于推动三四线城市的棚改力度将会减弱、且随着调控政策的深入和全国层面的信贷收紧,三四线城市的基本面支撑不够(人口流出、老龄化等等),因此将会迎来量价的回调。二线城市走势则面临分化。

调查显示,多数受访者认为,2018年“房住不炒”定位强化,热点城市继续抑制投机需求,三四线城市棚改力度减弱需求减少,成交量预计将持平或回落,在给出预测的13位受访者中,近八成预计,2018年成交同比负增长,另有一位认为持平,两位预计微涨。

在房地产开发投资上,得益于热络的土地市场成交,今年前10月同比增速仍达到7.8%,优于市场普遍预期。15位受访者对明年上半年房地产投资增速的预测中值为4%,较今年有所放缓,销售回落对投资的拖累逐步显现。预测值从-2%到7%不等。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹预计,明年上半年房地产投资增速在5%左右,一方面成交下行拖累后续投资增速回落,另一方面租赁开工能弥补棚改开工减少的部分,且土地市场保持活跃度,房企补货意愿强烈,能支撑投资保持增长。

**明年调控不会全面放松**

中国最高领导层今年数次强调“房住不炒”,在上周召开的中共中央政治局会议上,又提出2018年加快住房制度改革和长效机制建设,受访者均认为最高层表态意味着明年房地产调控从紧的主基调不变,同时坚持因城施策。分歧在于,一些受访者预计下半年个别地区市场过冷可适当放松,另一些则认为年内不会有放松,甚至还会有三四线跟随热点城市收紧。

西南证券首席宏观分析师杨业伟表示,本轮房地产调控政策短期旨在控制房价上涨趋势,长期旨在建立长效调控机制。明年上半年房价并不会出现明显下跌,因而短期控制房价上涨政策不会有明显减弱,而建立长效调控机制的措施将继续推进。2018年上半年依然将有租售并举、增加公共住房供给的措施出台。

“大的方向不会(变),行政调控不会放松、信贷紧缩也将持续,新的调控可能会以供给侧的租赁政策为主。”链家研究院受访人士表示。

链家指出,市场潜在需求仍在,放松政策可能会引发市场预期波动;明年政策重心去库存让位于去杠杆,稳增长让位于防风险;加上目前“房住不炒”是大的方向,也是长效机制的重点内容,解决重点城市“住”的问题的重要方面是发展租赁,2017年租赁政策频出,预计2018年将会持续。

在金融去杠杆和房地产调控持续的背景下,多数受访者预计明年房地产相关信贷增速将放缓,交通银行的夏丹称,开发贷投放一贯谨慎,商业银行多实行名单制管理,按揭贷以及其他创新类型的房贷产品将被严格管控。

央行此前数据显示,三季末人民币房地产贷款余额同比增长22.8%,增速较上季末低1.4个百分点;1-9月增加4.4万亿元人民币,占同期各项贷款的39.6%,比上半年占比高1.5个百分点。

谈及中国住宅市场目前面临的最大风险,有10位受访者选择“房企资金紧张,融资断裂造成运营风险”风险,四位选“市场利好预期依然较强,房价继续上涨导致泡沫破灭”,两位选择“政府强力调控导致房价大幅下跌”。

还有受访者提及其他风险,包括比部分拿地过于激进、杠杆率高的中小房企有资金链断裂风险(开发行业整体风险可控);不断上涨的按揭利率造成刚需群体置业成本攀升;供给不足导致供需持续失衡,且存在加剧风险,而这又有可能导致政策扭曲。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,17家接受调查的分析机构给出7的预估中值,认为超过合适水平,预测区间为4-10,前次调查中值亦为7。

中共中央政治局上周五召开会议分析研究2018年经济工作,提出加快住房制度改革和长效机制建设。中金公司认为,相较去年“加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制”的说法,今年的提法预示未来住房长效机制建设将进一步落实和提速,公共住房建设最为迫切也最容易落实,今年已开始大力推进,预计至少须五年方可补足当前公共住房缺口(约3,600万套)。(完)

背景资料:预测机构对明年中国住宅市场走势及政策看法汇总

审校 曾祥进

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