August 27, 2019 / 12:46 AM / 19 days ago

调查:中国今年住宅均价涨势料放缓 政策整体延续从严从紧基调

作者 宿泱韫/陈亚雯

资料图片:2017年2月,安徽合肥一处住宅区。REUTERS/Yawen Chen

路透北京8月27日 - 路透最新季度调查结果显示,在中央一再强调“房住不炒”的背景之下,尽管中国整体流动性充裕,但年内楼市融资环境依然趋紧,开发商资金压力加大而购房者观望,预计住宅均价涨幅延续放缓态势,开发投资亦放慢脚步。

央行最新发布的个人房贷利率政策公告就已释放出调控不放松的信号,受访者多预计,楼市政策仍将从严从紧,尤其对于房价上涨压力较大的热点城市,年内仍有可能收紧调控,但也有不少受访者指出,在因城施策指导下,部分城市临近年底可能会微调放松政策,以支撑当地楼市。

15家接受调查的分析机构对2019年住宅均价的预估中值为上涨6%(上次预测为5%),对2020年上半年的预估中值为上涨3%。对2019年房价变动预测从-2%至9.4%不等,对2020年上半年的预测区间在-5%到7%。

路透根据国家统计局数据测算,今年7月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨9.7%,为年内新低。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,7月底中央政治局会议重申“房住不炒”,并首次强调不以房地产作为短期刺激经济的手段,近期除严格执行“四限”以外,以房企融资(包括银行贷款、信托、发债等)和按揭贷款为抓手的房地产金融收紧措施相继出台,将分别从供给和需求两端遏制楼市和地市局部过热现象,房价增速将相应回落。

“年中调控基调从紧从严,效果已经开始显现,在此基础上再大幅收紧的可能性较小,各个城市将视情调整。”她称。

调查结果显示,预计今年房价上涨的受访者远多于预计下跌的,仅有两家预计下跌,但多数受访者(接近九成)认为明年上半年房价涨势放缓或跌幅扩大,预计下跌的受访者增至三位。

受访者认为房价涨势趋缓,主要基于在调控政策从严、融资收紧的大环境下,开发商以价换量、加快销售回款,而购房者则处于观望,但也有人提及流动性整体充裕、供给偏紧对房价有一定支撑。

“2019年上半年(房价)涨幅较高,但政策面和资金面下半年趋严,发展商对销售回款速度要求提升。”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示,预计下半年房地产调控程度仍将严厉,因城施策,三四线城市仍有宽松可能,但一二线城市将保持较高的调控级别。

调查在8月20-25日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

除两家预计今年成交量基本持平于去年外,其他认为会下降,主要受到三四线楼市放缓的影响。九位提供预测数字的受访者对今年成交量同比增速预估区间在-5%到3.5%之间,中值为-2%。

在房地产开发投资上,给出具体数据的14家机构对今年房地产投资的预测中值为8%(上次调查为7%),范围在0-9.5%。受访者多预计投资增速不及去年,两位预计基本持平。拖累投资增速的主要因素是房企拿地趋于谨慎等,但建安施工进度加快对投资有支撑。

国家统计局公布的今年前七个月商品房销售面积同比下降1.3%,销售额同比增6.2%,全国房地产开发投资同比增长10.6%。

**从严从紧**

尽管随着中美贸易战升级,中国经济下行压力增大,但决策层已表示不以房地产作为短期刺激经济的手段,在启动LPR(贷款市场报价利率)新机制后,央行强调“房贷利率不下降”,并于周末发布房贷政策公告,进一步证实中央对房地产政策从严从紧的基调暂不会改变。

“年底前对热点城市政策趋紧,主要是在整体流动性放宽的大环境下,防止资金流向地产而继续推高房价。但对三四线城市,房价没有上涨压力的地区,政策依然会维持平稳宽松。”中原集团研究中心总监刘渊表示。

接近一半的受访者认为房地产调控总体从严基调年内不变,而预计政策会边际收紧和边际放松的人数相当,前者强调在流动性放松的大背景下对热点城市调控或趋紧,后者则指出随着经济下行压力加大,临近年底部分城市可能有所放松。

招商证券分析师赵可表示,政策进入“区间管理”时代,“稳地价,稳房价,稳预期”。二季度以来部分城市限价加码,以及行业融资端收紧(包括信托、信贷、海外债等)等政策,是对年初流动性宽松带来的楼市量价短暂反弹的充分反映。

“往下半年看,经济下行压力加大,销售趋势下行,且土地溢价率或持续低位,预计调控政策大致维持现状,部分城市接近年底或结构性因城施策调整前期限购政策。”他称。

中国央行近期推出完善贷款市场利率报价机制改革,为防止利率下降使资金流入房地产,央行明确首套和二套房贷的利率下限,首套不得低于相应期限贷款市场报价利率(LPR),二套则不得低于相应期限LPR加60个基点。央行官员此前已强调,房贷利率水平要保持基本稳定。

几乎所有的受访者都认为中国住宅市场不会有大幅下行的风险,但有几位提及在部分三四线城市存在一定下行风险,需要相机抉择用政策工具加以对冲。

受访者指出,对有过热风险的城市(主要是一二线),可能会通过督查约谈、贷款利率上浮、限价、加强对开发商资金监控等抑制房价涨幅;而对于下行压力大的三四线城市,限制性政策可能会有所放松。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,15家接受调查的分析机构的预测中值为7,认为超过合适水平,预测区间为4-9,前次调查亦为7。(完)

审校 吴云凌

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