June 6, 2018 / 6:25 AM / 2 months ago

调查:美国房价料以通胀和薪资两倍速度增长

路透6月6日 - 路透调查多数受访房地产市场分析师认为,未来一年美国可负担住房供应严重短缺的局面还将继续,推动房价以快于通胀和薪资增长的速度上升。

美国房价十年前下跌逾三分之一,掀起金融危机并引发经济严重衰退,而今已扳回这些跌幅,因强劲的就业市场带动经济活动加速,提振房屋需求。

但供应没有跟上需求增长,使得买房不那么容易负担。

过去几年薪资年平均增长不足3%,但房价涨幅平均超过5%。

5月16-6月5日对近45名分析师进行的最新调查显示,标普/CASE-SHILLER 20个大都会地区房价指数今年料进一步上升5.7%。

根据另一份路透对分析师所做调查,2018年美国平均薪资增幅料为2.8%,通胀料为2.5%。

2019年及2020年美国房价增幅料分别为4.3%及3.6%。

“我们见到的并非短期现象。美国房价增幅这几年来始终超过家庭收入的增速,虽然需求略见降温,但供给面仍相当吃紧,”BMO Financial Group资深分析师Sal Guatieri表示。

“我认为房价增幅超过家庭收入增速的情况至少会再持续一年,还得花上一些时间需求才会减缓,供给也才会增加到一定的程度。”

路透是在4月疲弱的成屋及新屋销售出炉后,对分析师进行的这份调查。

对4月数据的进一步分析显示,成屋库存年率已连续第35个月下降,而房价中值连续第74个月上涨。

近40位回答一个额外问题的分析师中,有约80%的人认为,未来12个月,美国已然供应紧张的可负担住房数量要么持平,要么下降。

目前预计成屋销售将微幅上涨,今年每季平均销量将从4月的546万户左右,升至560万户。成屋销售占美国房屋成交量的约90%。

但这仍远低于上次楼市繁荣时平均700万户的峰值。楼市繁荣时房价居高不下,人们的承受能力降低。

若以1-10分来衡量房价承受能力,1代表相当便宜,10代表相当贵,答案中值为7。

Moody's Analytics分析师Brent Campbell指出,“以房价中值/收入比等基础估值数据来看,美国房价被略微高估。”

房价上涨有可能促使许多人去租房而不会买房。

不过,据回答额外一个问题的近40位分析师中约有60%认为,相对于平均收入而言,在美国大城市租房也将变得更贵。

购房者面临的另一大潜在障碍是抵押贷款利率上升。据调查显示,30年期按揭平均利率将在年底时升至4.60%,之后在2019年底触及5.0%。

那些数字较2月的前次调查略有上调,但似乎仍符合分析师的预期,分析师预计美联储收紧政策的程度将比央行最新预估显示的要高。

“由于按揭利率继续上涨,房子变得更加负担不起了,”ING的发达市场分析师Jonas Goltermann说。(完)

编译 王丽鑫/龚芳/于春红/白云; 审校 孙茉莉/于春红/许娜

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