April 10, 2018 / 2:55 AM / 5 months ago

中国开发商巧妙利用有利的行业环境 出现差异化迹象--标普

(注:标普全球评级提供以下中文版本系根据英文版本翻译,若与原英文版本有任何分歧,概以英文版本为准。)

香港,2018年4月9日—标普全球评级今日表示,中国房地产开发商2017年的业绩表明,过去两年他们受益于更好的行业环境,并且其强劲状况在2018年有望延续。

2017年利润率的大幅回升以及更强劲的销售额及收入增长总体上帮助改善了债务杠杆,相较2016年,近半受标普评级的开发商的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)比率下降了10%以上。

标普全球评级信用分析师邹宇轩表示:“受标普评级的开发商都是中国主要开发商,我们认为今年他们有望保持其已改善的杠杆率,原因在于我们预期他们将有高额未结转收入并将有稳定的销售额。”

然而,杠杆率不大可能继续大幅下降,特别是在更长期而言,原因在于土地成本更高的项目将逐渐影响并降低利润率。此外,多数开发商仍然有激进的规模扩张计划,这将限制降低杠杆率的可能性。

我们认为,未来12个月强劲的销售额及上升的利润率将足以支撑中国开发商的信用状况。过去18个月房价普遍上涨使得2017年利润率的上升超出我们的预期,特别是在缺乏严格监管措施的城市,我们还认为2018年开发商有望保持其更高的利润率。

2017年房地产行业的平均毛利率从2016年的约26%攀升至30%以上。去年约70%受评开发商的毛利率上升,只有不到10%受评开发商的毛利率下降。剩下20%保持稳定的毛利率,其波动在2个百分点以内。我们认为上述受评开发商的大部分未结转收入之毛利率将维持在甚或优于2017年的水平,近期内将支撑其利润率。

尽管我们预期至今年底全国的房地产销售额增长将持平甚至缩水5%,但受标普评级的中国开发商的2018年合同销售额仍然有望增长,只是增速更慢而已。在上述开发商从规模更小的开发商手上夺取市场份额的同时,行业整合在持续加速。2018年前两个月受标普评级的开发商保持了其强劲的合同销售额,平均增长45%,并且超出全国销售额增长的15%。

邹宇轩表示:“由于中国开发商利润率的上升超出我们的预期,并且其经营规模显着扩大,自2018年初我们已有八次正面评级行动,而负面评级行动仅有一次。”

基于正面展望百分比减去负面展望百分比的中国房地产开发商的正负展望百分比差值自2017年中期的-23%改善至-11%。这表明相较正面展望,负面展望的开发商数量已经减少。

在行业整体改善的背景下,我们认为开发商的信用状况和杠杆率趋势的差异正在扩大。众多开发商仍通过购地及小型并购实现增长。扩张计划执行较差、购地及销售执行不均衡、合同销售额业绩滞后的开发商其杠杆水平更高,而可比开发商却受益于更有利的行业环境。

邹宇轩表示:“约三分之一受标普评级的开发商的杠杆水平恶化,其债务对EBITDA比率已恶化10%以上。这些著名开发商包括花样年控股集团有限公司、国瑞置业有限公司、鑫苑地产控股有限公司、以及毅德国际控股有限公司。如果上述开发商的各种融资渠道变窄或融资成本上升,其信用状况可能进一步恶化。”

尽管2017年房地产行业的流动性总体稳定——平均现金对短期债务的覆盖率保持为约1.6倍——但随着大笔债务将于2018和2019年到期,我们仍然认为再融资风险在加剧,而境内可回售债券又扩大了这一风险。由于中国政府对影子银行的监管,特别是那些重度依赖另类融资(委托贷款及资产管理计划)的更弱小开发商仍然面临着再融资风险。

只有评级委员会可以决定评级行动,本报告并不构成评级行动。(完)

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