January 25, 2018 / 5:48 AM / 3 months ago

研究报告建议中国给予优惠政策驱动REITs发展 降低经营环节税负

路透北京1月25日 - 中国北京大学光华管理学院最新发布报告称,在现行税收制度下,不动产的交易和经营税负较重,客观上制约了不动产信托投资基金(REITs)的收益率;建议有关部门给予一定的优惠政策驱动REITs,尤其是租赁住房REITs在中国的规模化发展。

北大光华周三稍晚发布的REITs研究报告建议,对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持;进一步增加税收透明度;降低REITs经营环节的税负;并减少REITs结构构建产生的税收负担。

“REITs作为创新金融工具和长效商业模式,对于租赁住房市场的发展有重要意义。”光华管理学院金融学教授张峥表示,近期租赁住房资产证券化市场的实践,是对公募推出的有益探索。

他指出,以美国为例,截止2017年9月末,美国REITs总市值1.11万亿美元,其中21家租赁住房REITs合计总市值1,468亿美元,占总体REITs市值的13.2%。若以同样比例13%来估算,则中国租赁住房REITs的市值规模将在5,200亿元至1.56万亿元之间,远景巨大。

报告指出,从实践来看,与REITs相关的税收问题,主要存在于设立和持有经营环节,其税负较重,将严重影响REITs的发展。据光华REITs课题组的简化案例,在设立环节,税负合计高达物业交易价格的21%,土地增值税(占比43%)和所得税(占比24%)是设立时重组环节的主要税收;而在持有环节,整体税负最高约会占到租金收入的44%。

此外,中国的REITs税收还存在”透明度不够”和”不同主体的税收待遇不同”等问题。前者表现在,当出现股权转让行为时,”是否会视同房地产销售,从而需要适用土地增值税仍不明确”;营改增之后,对资管产品的增值税征收情况也需要进一步明确。后者表现在对个人持有资产并出租有税收优惠,不利于行业的集约化、专业化和机构化发展。

报告建议,比如参照个人持有并出租房屋的情况,为REITs体系内的项目公司持有并出租房屋制定较低的综合税率。尤其是租赁住房类的资产,建议税收政策向REITs类的机构倾斜,培育更多的专业化、规模化、集约化的机构,引领租赁住房市场的发展,有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

课题组认为,REITs在盘活存量物业的过程中,并不会造成税收和税源的流失,而是可以带来新的税源;REITs可提升商业地产投资市场活跃度,并对税收产生正面积极效应;此外,REITs可实现投资者结构从个人向机构的倾斜,也有利于税收的增长。

去年,中国市场相继推出了魔方公寓信托受益权资产支持专项计划等五单公寓类资产证券化产品。北大光华此前发布报告称,中国标准化的公募REITs市场潜在规模应在4-12万亿元人民币;而考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,未来中国REITs市场实际规模可能远高于这一结果。(完)

发稿 宿泱韫; 审校 曾祥进

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