September 27, 2018 / 10:53 AM / 21 days ago

香港住宅市场泡沫风险冠全球 其次为慕尼黑及多伦多--瑞银财富

路透香港9月27日 - 瑞银财富管理投资总监办公室周四发布最新研究显示,大多数主要发达市场金融中心的住宅市场存在泡沫风险或严重高估情况,当中以香港的泡沫风险最大,随后依次为慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹。

该份名为《2018年瑞银全球房地产泡沫指数》研究报告指出,香港的房地产泡沫指数在2018年位居亚洲第一。经通胀调整后,过去四个季度住宅楼价再度涨逾10%,泡沫指数进一步上升。

但报告认为,“我们预期短期内楼价上涨趋势会有所放缓,但是考虑到法规收紧以及中美贸易摩擦等方面的风险,楼价也不太可能大幅下跌。”

除香港外,慕尼黑和阿姆斯特丹去年的泡沫风险亦大幅飙升。温哥华、三藩市和法兰克福的失衡状况也日益严重。

更广泛来看,三分之一以上城市的指数下降。斯德哥尔摩和悉尼的降幅最大,并脱离了泡沫风险区域。伦敦、纽约、米兰、多伦多和日内瓦的楼价估值略有下降。

但与2000年代中期房地产盛世时期不同的是,目前没有证据表示全球存在贷款和房地产发展过热的情况。未偿还按揭贷款的增长率仅为金融危机前的一半。因此,即使价格回调,对经济的冲击亦有限。

“虽然许多金融中心依然面临房价泡沫的风险,但不应将现状与危机前的状况相提并论。瑞银财富管理全球首席投资总监Mark Haefele称,“不过,投资者应在香港、多伦多和伦敦等处于泡沫风险区域的住宅市场精挑细选。”

瑞银财富管理投资总监办公室房地产主管Claudio Saputelli指出,过去五年来,主要发达市场金融中心的住宅总回报率中值为每年10%,其中包括推算租金收入和价格上涨的帐面盈利。至于今后五年的回报率很难预算。

报告显示,主要城市楼价上涨的强度和范围在去年都有所减弱。经通胀调整后,过去四个季度城市楼价平均上涨3.5%,远低于此前几年,但仍高于10年平均值。欧元区中最大的经济中心,以及香港和温哥华的涨幅依然呈现爆发性上升趋势。然而,楼市回软的初步迹象开始显现,去年的泡沫风险城市中有半数楼价出现下跌,其中,伦敦、斯德哥尔摩和悉尼的实际跌幅超过5%。

而楼价收入比(price-to-income)中值从2008年的5.5倍上升至目前的7.5倍。如果没有来自于家人的大笔资助或资产继承,大多数家庭无力在最大的金融中心购房。

过去五年来,由于几乎所有城市的房地产对本地居民来说都过于昂贵,政府推出了更多法规,包括征收印花税和租金管制措施。此类法规配合按揭条件收紧,有可能导致房地产盛世突然结束,悉尼便是近期的一个例子。

报告认为,楼价负担能力低将危害城市的长期增长潜力,并可能导致投资者重新评估对未来资本利得的预期。(完)

记者 雷美珍;审校 曾祥进

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