January 18, 2018 / 6:13 AM / a month ago

综述:中国楼市去年微升收尾 调控基调不变租赁利好频出

作者 宿泱韫

路透北京1月18日 - 中国楼市以整体稳中微升告别了2017年,严格受控的一线和二线热点城市房价持稳,非热点二三线城市涨幅则有所扩大,得益于年末冲销售和相对宽松的政策环境。新年伊始,部分二线城市以吸引人才为由微调楼市政策,一度引发市场对政策松绑的揣测,但随即遭到相关部委否认,显示调控基调并未有变。

另一方面,在房地产长效机制建设上又有新进展。国土部表示政府将不再是居住用地唯一提供者,分析人士认为这正是十九大要求的“多主体供应”的重要体现,将助力租赁市场发展,但由于体量有限,短期对房地产市场供需影响不大。

“楼市表现与城市调控政策力度同向,调控力度大的城市房价涨幅缓,调控力度最大的城市出现了同比下调。”中原地产首席分析师张大伟表示。

他预计,目前看,2018年的调控政策力度依然持续,70城市房价数据依然会明显分化,最近发布吸引人才的系列城市,预计房价年初有望平稳,北京等一线城市房价今年将继续同比下调。

路透根据中国国家统计局周四公布数据测算,2017年12月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升5.3%,连涨27个月,涨幅在连续一年收窄后首度扩大,高于上月的5.1%。

从环比看,12月新建住宅销售价格较上月上涨0.4%,连涨32个月,高于上月的0.3%,为五个月高点。

统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,初步测算,12月一线城市新建商品住宅价格环比持平,二手住宅价格环比下降0.1%。二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比均上涨0.3%,涨幅均与上月相同。

同比来看亦呈现类似趋势。一线城市新建和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落,12月比11月分别回落0.1和0.4个百分点。二线城市新建同比涨幅比上月扩大0.4个百分点,二手同比涨幅与上月相同;三线城市新建同比涨幅与上月相同,二手住宅价格同比涨幅连续五个月回落,比上月回落0.1个百分点。

中国70个大中城市房价同比与环比走势图: tmsnrt.rs/2DKpc7c

中国全国、北京、上海及深圳房价走势图: tmsnrt.rs/2Dgwz5b

北京时间13:17,中国股市地产类指数上涨0.46%,沪综指.SSEC涨0.62%。受业绩利好和松绑预期推动,地产股近两周涨势凌厉,行业龙头万科(000002.SZ)一度创历史新高。

**二三线房价微涨**

中国楼市年末微涨,主要受二三线房价涨幅扩大带动。分析人士称,相对宽松的调控环境、年末供应增加,均是其楼市有所升温的原因;与之相对的是,15个热点城市多数持平、微跌。

“70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动,房地产市场总体继续保持稳定。”统计局的刘建伟表示。

从环比看,有四个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.2至0.3个百分点之间;北京、杭州和合肥三个城市持平。从同比看,有九个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.2至3.0个百分点之间,这些城市新建商品住宅价格低于上年同期水平。

70个大中城市中环比上涨的城市自上月的50个增至57个,持平和下降的城市分别为六个和七个,均较前月减少。环比涨幅居前的城市有昆明(2.6%)、海口(2.2%)、泸州(2%),均为非热点二三线城市。

张大伟认为,二三线房价依然上涨,主要原因在于,二三线的信贷相比2016年明显收紧,但资金价格依然处于历史低位;一线城市严格调控下的溢出需求,包括自住与投资,都回流到了二三线城市;调控政策分化,非调控热点城市虽然也密集发布调控政策,但整体内容相对较宽松,对市场抑制作用弱。此外,11月-12月,部分项目冲刺年末销售任务,入市供应量有所上涨,市场活跃度提高。

    新年伊始,南京、合肥、兰州等城市对本地房地产政策进行微调,吸引人才流入,引发对房地产政策松绑的猜测。中原地产研究中心统计数据显示,从2017年10月来,短短三个月时间,全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策。

    针对松绑传言,各地住建部门纷纷否认,住建部亦重申,对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的。今年将严厉打击各类违法违规行为,坚决遏制投机炒房,进一步落实地方主体责任,确保房地产市场稳定。

    **租赁利好频出**

    在调控基调延续的同时,长效机制则在继续推进。国土资源部部长姜大明稍早表示,政府将不再是居住用地唯一提供者,将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,此番表态被视为租赁市场的又一利好。

    “国土部的上述表述是贯彻落实十九大‘多主体供应、多渠道保障、租购并举’的重要举措,也是对13城市集体土地建租赁试点的延续。”链家研究院院长杨现领在报告中表示。

    他指出,当前北上深分别有220万套、300万套、100万套的租赁供给缺口,房源供应短缺是制约租赁市场发展的最大障碍,这些供需矛盾紧张的城市需要注重增量和存量相结合,而集体经营性建设用地及企业用地是一种潜在补充。集体土地建租赁的城市范围可能会在之前13个城市的基础上有所扩大。如果将这一政策推广到全国,要防止一些租赁需求并不强烈的城市跟风。

    杨现领指出,集体经营性建设用地纳入租赁供地长期会改善城市租房短缺的矛盾,但短期难以影响供需格局。短期来看政策对租赁市场供需格局边际增量影响不会太大。简单测算,以北京为例,即便2018年完成全部的租赁和集体建设用地的供给计划,增量供应也只有10万多套,在整个存量租赁房源中的占比只有6%左右,在北京所有存量房源中的占比只有1.5%,难以对市场形成冲击。

    另一位接近监管层的资深专家认为“方向很正确,实际效果可能有限”。他指出,一方面新增集体建设用地非常少,加上遗留的存量建设用地,供应量也是有限的;另一方面也存在中央和地方的博弈。

    他认为,在一个开放的市场,租房供应增加,有助于商品房价格下调,通过租赁房增加满足住房需求。但对地方而言,租赁住房供应太多,房价下调,土地收益就会减少,难以完成土地收益指标,会有压力,积极性会打折扣。

    “所以,政策初衷很好,但实际能执行到什么程度,还得再观察。”他说。(完)

    审校 曾祥进

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