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深度分析

综述:中国房价8月加速上涨 楼市热度升各地政策料加码精准打击(更新版)

(新增成都调控措施及央行就房地产的表示。)

资料图片:2017年2月,中国合肥的一处住宅小区。REUTERS/Yawen Chen

路透北京9月14日 - 中国8月的房价数据印证楼市热度有所上升,房价环比涨幅在前月短暂回落后重又扩大,亦解释了中央为何在8月频释政策收紧信号。分析师预计金九银十楼市整体仍延续升势,但各地陆续加码调控,且精准度提高,有助于平抑房价涨幅。

数据公布后不久,涨幅居前的成都市即发布稳楼市措施,将个人住房转让增值税征免年限由两年调整到五年;央行副行长潘功胜则表示,目前整体来看,重点房地产企业资金监测和融资管理新规平稳起步,社会反响正面积极。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算,8月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.8%,与上月涨幅一致,涨势延续59个月;环比上升0.6%,涨幅较上月的0.5%扩大。

“总体来看,8月全国房地产市场以调控为主基调,房价总体趋稳,小幅微涨。”民银智库宏观分析师赵金鑫表示,新一轮调控有望加码升级,抑制市场过热将成为调控政策的阶段性特征。

赵金鑫指出,进入8月,各地对前期政策进行“打补丁”操作,政策精准度有所提高,引导市场平稳发展成效初显;但多数城市政策力度不够,对市场调节作用不明显,市场并未全面转向,同时,少数过热城市存在调控不到位、不及时问题。

经测算,8月70个大中城市中,新建住宅价格指数环比上涨的有59个(上月59个),持平的有两个(上月五个),下跌为九个(上月六个)。 “整体趋势看,金九银十房价上涨的趋势依然持续,但越来越加码的调控政策有望平稳市场。”中原地产首席分析师张大伟表示,预计后续有逾30个城市会收紧房地产政策,力度不一。 8月新建住宅环比涨幅居前的城市有惠州(1.9%)、银川(1.8%)、锦州(1.4%)、唐山(1.3%)、温州(1.3%)、济宁(1.2%)、沈阳(1.1%)等;二手房价涨幅居前的城市有广州(1.7%)、成都(1.2%)、金华(1.2%)、深圳(1.1%)、唐山(1.1%)等。

涨幅领先的城市中有不少参与了8月底与住建部的会商。住建部召开部分城市房地产工作会指出,要切实落实城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标;高度重视当前房地产市场存在的突出问题,始终绷紧房地产市场调控这根弦。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参加了该会议。[nL4S2FU393]

沈阳、银川等地已在会商后加码楼市调控,成都周一在其政府官网上发布保持房地产市场平稳健康发展的通知,提出增加住宅用地供应,优化供应结构,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%;继续执行好差别化信贷政策,严格审查购房首付资金来源;个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等。

**小幅降价可期**

统计局城市司首席统计师孔鹏在解读中称,8月70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格略涨。

具体来看,各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略微扩大,初步测算,四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

31个二线新建价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建和二手环比分别上涨1.0%和0.6%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

同比来看,一线城市新建和二手价格同比涨幅有所扩大,二三线城市同比涨幅回落或与上月相同。

赵金鑫认为,一二线和强三线城市受强劲需求稳固支撑,市场热度、价格稳定预期较好;弱三、四城市将受经济承压、居民收入减少等因素进一步分化,房价下行面临较大压力。

其并指出,下半年,监管在“房住不炒、因城施策”的基础上,要求形成对重点房地产企业资金检测和融资管理规则,严控融资增量意图明显。同时,控制房企有息债务增长的“三道红线”业已落地,房企国内融资环境将明显收紧,龙头房企将更多依赖境外融资渠道,中小房企因流动性紧张生存压力骤增。

“近一两个月,房企打折促销、加速回款意愿将明显增强,‘金九银十’销售旺季可期。”赵金鑫称,房企降价策略将引导新房价格出现小幅回调,新房房价上涨压力将有所减弱。

房企融资“三条红线”新规压顶,头部企业中国恒大3333.HK高调打折促销,拉开“金九银十”序幕;多位分析师和一名消息人士表示,自恒大地产宣布对旗下楼盘实行该公司迄今以来最大幅度折扣之后,中国大型房地产企业碧桂园2007.HK以及一众较小的地产商都在权衡是否加大折扣予以跟进。[nL4S2G41OI][nL4S2G72EM]

中国央行副行长潘功胜周一表示,建立重点房地产企业资金监测和融资管理规则的目的,在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化、透明化;目前整体来看,新规平稳起步,社会反响正面积极。[nL4S2GB0WK]

**大湾区楼市热度不减**

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,需求在3-5月持续释放后,在6-8月进入平台期,住房销售价格不具备大幅上涨的动力,涨幅温和。8月指数环比涨幅的微幅扩大,系正常波动。

他并称,总体平稳中,局部房价有异动。一线中,近两月广州二手住宅销售价格环比涨幅持续处在70城首位,涨幅均在1.5%以上。今年广州二手房市场需求韧性较强,市场预期走高,进而导致近两月价格表现较为突出。同时7月以来深圳调控政策加码也有一定的需求溢出。

张大伟亦指出,从8月房价数据看,新建住宅的惠州、二手房的广州、深圳等城市房价依然明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好,投资属性相对较高,而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。

月初由中国指数研究院发布的百城房价指数显示,8月全国100个城市新建住宅平均价格为15,605元/平方米,环比上涨0.50%,涨幅较上月扩大0.07个百分点。从涨跌城市个数看,89个城市环比上涨(上月80个),10城市环比下跌(上月19个),1个城市与上月持平。 中指院表示,预计未来,各地坚持房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段,因城施策,稳地价、稳房价、稳预期,稳妥实施房地产长效机制,确保房地产市场平稳健康发展。同时,随着防范房地产系统性金融风险监管的收紧,预计未来房地产市场走势将更趋平稳。

房地产调控在7、8月释放明显的收紧信号,中央多次召开会议,并形成房企融资新规,此后杭州、银川、沈阳等多地收紧楼市调控,政策多以打补丁为主,如针对购买多套房的假离婚、假落户、假人才更精准调控。

中国央行和住建部8月20日联合召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,通过三道负债率相关的红线将房企分为四类进行监管。据官方媒体报导,12家重点房企参加了此次会议并纳入试点,且方案将于明年1月1日起向全行业推行该规则。[nL4S2FU2AY]

住建部8月底召开部分城市房地产工作会指出,要切实落实城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标;高度重视当前房地产市场存在的突出问题,始终绷紧房地产市场调控这根弦。[nL4S2FU393]

自2018年1月起,国家统计局取消保障性住房销售价格统计指标,只编发新建商品住宅销售价格指数,不再编发新建住宅销售价格指数。(完)

审校 林高丽

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