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综述:中国房价涨势松动各城分化加剧 调控持续跟进走向深化
2017年5月18日 / 凌晨5点49分 / 6 个月前

综述:中国房价涨势松动各城分化加剧 调控持续跟进走向深化

撰写 宿泱韫

资料图片:2016年7月,北京,一名女子路过一处住宅区。REUTERS/Thomas Peter

路透北京5月18日 - 中国4月房价数据显示,整体而言,房价延续一季度末严调控以来的涨势放缓;随着因城施策发挥效应,一二线和三四线城市房价走势分化加剧,强力调控抑制了一二线涨势,而三四线则在宽松政策环境下持续上涨。

在前期已有40余城收紧调控的基础上,4、5月各地的楼市调控仍在继续,补丁政策层出不穷。同时,随着部分城市落实增加土地供应,供给面获得一定改善。

“较之前不同的是,本期房价环比数据显示出一二线‘低头’、三线继续向上的态势,这是差异化调控和精准化打击的结果。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示。

她预计,政策“高峰”并未完结,调控正走向深化,近几个月市场成交将承受较大压力,房价增速有望延续4月出现的分化走势。

路透根据中国国家统计局周四公布数据测算,4月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升10.7%,连涨19个月,但涨幅连五个月收窄,低于上月的11.3%。从环比看,4月新建住宅销售价格较上月涨0.7%,连涨两年,涨幅较前月的0.6%稍有扩大。70个大中城市二手住宅价格指数4月则环比上涨0.8%,与3月涨幅相同。

在中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的背景下,中国多个城市升级调控措施、加入限购大军。3月以来,部分热点城市实施从限购、限贷、限价、限售等全方位调控措施,房地产交易迅速降温。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,4月,因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。从同比看,15个热点城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看,九个城市新建商品住宅价格下降或持平;五个城市涨幅回落,幅度在0.2至1.1个百分点之间。

其中,本轮调控最为严厉的北京市,调控效果在4月已开始显现:新建商品住宅价格同比涨幅从3月的20.6%缩窄至17.4%,环比从0.4%降至0.2%;二手房市场亦明显降温,环比涨幅从3月的2.2%降至持平。

不过仲量联行中国研究部负责人周志锋指出,一线城市所谓的新房房价不涨、甚至小幅下跌,是政策在销售控制的结果,而不是开发商真正去降价。考虑到新房供应量少,以及土地成本、出让量的情况,一线城市新房价格上涨压力并没有消除。

他预计今年政策并不会放开,一线房价数据会延续目前走势,但如果哪天放开,他担心一线新房房价会再次快速上涨。而对于二手房,他认为年初市场需求太强,挂牌价格有点虚高,透支了未来,现在越来越理性,二手房上涨动力缓和。

国家统计局数据并显示,上海和深圳新建商品住宅价格同比涨幅分别为15.4%和6.7%,环比下跌0.2%和持平;二手房房价环比涨幅较高,均为0.8%。

上海上日继续收紧调控政策,该市住建委发布意见称,在全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,要求停止审批公寓式办公项目,加强商业办公项目建设、销售监管,并对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿。

中国70个大中城市房价同比与环比走势图 tmsnrt.rs/2qTJg3c

中国全国、北京、上海及深圳房价走势图 tmsnrt.rs/2rsK6RH

**分化加剧**

随着因城施策继续推进,一二线和三四线房价走势在4月进一步分化。统计局刘建伟表示,初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续七个月回落,4月比3月回落2.8个百分点(3月下降3.4个百分点);二线同比涨幅连续五个月回落,降1个百分点(3月为下降0.6个百分点);而三线城市同比涨幅则比3月扩大0.4个百分点(同3月)。

交通银行的夏丹援引CREIS监测数据称,三四线城市销售表现相对较好,三线代表城市4月成交环、同比增速分别为13%和16%。在差异化调控的背景下,库存状况正向好改善,4月全国商品房待售面积减少1341万平方米,其中基本上为住宅库存的减少,已连续第二个月明显下降。

她并指出,近期一线城市主要银行纷纷上调首套房贷利率至基准水平,未来或有更多城市加入上调首套、二套房贷利率的队伍之中。此外,政策正引导商业银行信贷资金流向,银行按揭资源或向部分表现较好的三四线城市倾斜,这将有利于其成交在年内保持相对稳增态势。

对于未来走势,仲量联行的周志锋认为,“分化不会进一步扩大,三四线价格涨势会慢慢下来。”

他分析称,一二线限制了,而一些三四线房价低又不限购,投资进入后带动本地需求,但这种需求深度不够,很快会消化完,同时供应量还比较大,预计这些三四线城市房价目前会涨一些,但很快涨幅会下来,不会疯狂。

周志锋还指出,开发商普遍对三四线土地还是兴趣偏低。投资主要集中在地理位置重要的三四线,如上海、北京周边的昆山、嘉兴、廊坊等,“开发商跟五六年前不一样,注重规模,现在更注重质量,对未来前景没那么看好,融资成本也增加很快,特别是民企,需要考虑为潜在冬天做准备。”

目前价格上涨过快的三四线城市也面临调控压力。如4月新建商品住宅价格环比涨幅最高的唐山(2.3%),周三晚间发布通知升级限购措施,对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在唐山连续一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在特定范围内向其售房。

值得注意的是,本轮房地产政策调控的一个亮点--合理安排住宅用地供应,从4月数据看取得一定进展。

统计局稍早公布的前四月土地购置面积和土地成交价款增幅分别扩大至8.1%和34.2%。交通银行的夏丹称,推地力度加大体现了住建部、国土部对地方政府供地的新要求,土地成交活跃反映了房企对土地补库存“饥渴”的客观需求,特别是大型房企对土地储备的重视程度有增无减;而土地成交价款相对购置面积的大幅增长表明地价仍在快速提升。

不过她同时指出,来自新开工、销售和资金的压力依然存在。新开工方面并没有出现明显改善的信号,1-4月增速较上期还有所回落;销售增速仍在继续下行中,资金面的收紧也正在进行时,下半年开发投资压力犹存。

住建部和国土部4月初联合发布通知,要求合理安排住宅用地供应,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。(完)

审校 张喜良

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