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分析:低利率掀起美国房贷再融资浪潮 贷款商接受教训严加把关

路透纽约1月9日电---争相申请房贷再融资或申请新贷款的消费者惊奇地发现,处于近40年低点的新抵押贷款利率并非人人适用.

那些负债较多且信用状况不佳的借款人,需要很长的申请时间,且常需支付更高的利息才能获得贷款.

CENTURY 21 Christel Realty房地产经纪人Ellen Klein称:”信誉不良者被挤出市场.这就是差别所在.”

贷款标准不严衍生了空前规模的止赎案例,在饱尝此番痛苦後,多数贷款商变得非常保守,他们要求借款人提供更多证明,并上提首付款比例.

Klein称:”如果你信用良好,银行当然会按照惯例给你抵押贷款.他们只是想确定你能否还得起.现如今信用纪录是关键.”

同时,由于当前抵押贷款利率至少处于尼克松(尼克森)任总统以来最低,房屋业主的抵押贷款再融资申请堆满了贷款商的办公桌,这也是延宕申请流程的原因.

30年期抵押贷款利率均值上周降至5.01%,为1971年房贷美开始此项调查以来最低.

政府旨在降低借款成本,刺激楼市复苏的举措令抵押贷款利率在短短两个月内降低1.5个百分点.

抵押贷款软件供应商Ellie Mae首席策略主管Jonathan Corr称,受12月增势推动,1月初的”日交易量一直处于纪录高位”,而往常受假日和寒冬天气影响,1月是十分清淡的月份.

**把关严格**

信用等级高的借款人可以申请到最低的贷款利率,而超出房利美FNM.P和房贷美FRE.P购买上限的抵押贷款通常要支付极高的溢价.这两家政府支持企业从贷款商那里购买最高达41.7万美元的抵押贷款,来持有或作为证券化商品的担保.

另一些房屋业无法申请再融资--有些人说高达三分之一比例,其主要原因在于房屋市值低于贷款额.

经营券商和银行业务的Fairway Independent Mortgage分公司经理Joe Theisen称:”贷款商手上有资金,民众也拿得到贷款,不过申请是不是变难了?是的...从审核标准,评估标准到收入及资产证明的整个过程,从发起人,贷款商到承销人和购买这些贷款及服务的最後投资者,每一个环节的监控都更加严密.”

贷款商要求借款人提供更多收入及资产证明,将很多自由职业者挡在了门外.

房地产经纪商和贷款商都认为,那些目前不符合申请标准的借款人,即使在承平时期也不应该得到贷款.

加州信用合作社分析师Daniel Penrod称,即便是在银行因资金紧张而惜贷的时候,通常更加保守的信用合作社(Credit Union)也持续在放贷.

2008年前三季,全美信用合作社的固息抵押贷款投资组合增长14.4%.

多位业内专家表示,如果房屋销售的速度赶不上申请再融资的速度,可能是因为民众担心工作饭碗不保.

Klein称:”现在人们确实是在观望,他们十分害怕丢掉饭碗.”美国劳工部周五公布的数据显示,12月失业率窜至16年高位.

Penrod称,期望政府的楼市干预措施能迅速”提高房价有点太过盲目乐观...目前的看法不是增长,而是止跌.”(完)

--译文审校 沈以文

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